§ 3 Mietrecht und WEG-Recht

A. Muster: Geltendmachung von Mietforderungen

Rz. 1

Muster 3.1: Geltendmachung von Mietforderungen

Muster 3.1: Geltendmachung von Mietforderungen

_________________________ (Adresse)

Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,

1.

Um ausstehende Mieten gegenüber Ihrem Mieter erfolgreich für Sie geltend machen zu können, benötigen wir folgende Unterlagen und Informationen:

▪	Mietvertrag mit Anlagen sowie etwaige Nachträge
▪	Auskunft, ob es mündliche Änderungs- oder Ergänzungsvereinbarungen gibt
▪	Mietanpassungsschreiben und ggf. Zustimmungserklärung des Mieters
▪	Aufstellung der gezahlten Mieten mit Zahlungsdatum im relevanten Zeitraum
▪	Korrespondenz bzw. Erläuterung zu den Gründen der Nichtzahlung
▪	die letzte Nebenkostenabrechnung
▪	Information über Mietsicherheit (Kaution oder Bürgschaft)
▪	Hinweise auf Besonderheiten bzgl. der Erreichbarkeit des Mieters (z.B. fehlender Briefkasten, Mieter ist untergetaucht usw.).

2.

Sofern der Mieter die Mietkürzung mit Mängeln am Mietobjekt begründet, benötigen wir hierzu eine ausführliche Stellungnahme aus Ihrer Sicht, welche sich insbesondere mit folgenden Gesichtspunkten befasst:

▪	Trifft die Behauptung in tatsächlicher Hinsicht zu?
▪	Kommt eine (Mit-)Verantwortlichkeit des Mieters an dem mangelhaften Zustand in Betracht?
▪	Wann hat der Mieter den Mangel Ihnen oder Dritten gegenüber erstmalig gerügt?
▪	Wann haben Sie welche Schritte eingeleitet, um die Behauptung zu überprüfen und den Mangel ggf. zu beheben?
▪	Ist der Mangel mittlerweile behoben? Seit wann? Wie ist der aktuelle Zustand?

3.

Drei Varianten zur Geltendmachung des Mietrückstands stehen zur Verfügung, wobei diese aufeinander aufbauen:

a)	anwaltliches Forderungsschreiben
b)	gerichtliches Mahnverfahren
c)	Klageverfahren

Das anwaltliche Forderungsschreiben bietet sich an, wenn der Mieter gesprächsbereit ist und die Argumente noch nicht vollständig ausgetauscht wurden. Ist aufgrund des Mietverhaltens abzusehen, dass freiwillig keine Zahlung zu erwarten ist, kann sofort Klage erhoben werden. Reagiert der Mieter hingegen nicht, kann versucht werden, die Forderung im schnelleren und günstigeren Mahnverfahren titulieren zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

_________________________

(Rechtsanwalt)

B. Muster: Betriebskosten (Mieter)

Rz. 2

Muster 3.2: Betriebskosten (Mieter)

Muster 3.2: Betriebskosten (Mieter)

_________________________ (Adresse)

Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,

1.

Die Betriebskosten trägt nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter. Üblicherweise werden diese jedoch vertraglich auf die Mieter umgelegt. Bei der Prüfung einer Betriebskostenabrechnung sind folgende Gesichtspunkte näher zu untersuchen:

▪	Im Falle einer Nachforderung: ist Ihnen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes – meistens der 31.12. des Folgejahres – zugegangen?
▪	Sind nur Betriebskostenarten umgelegt worden, die im Vertrag als umlagefähig vereinbart worden sind?
▪	Sind die umgelegten Betriebskostenarten nach der Rechtsprechung umlagefähig?
▪	Ist der Verteilungsschlüssel nachvollziehbar und zutreffend?
▪	Verstoßen die abgerechneten Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

2.

Sofern Sie Zweifel an den abgerechneten Kosten haben, können Sie die Belege einsehen. Der Wunsch nach Belegeinsicht sollte jedoch zeitnah geäußert werden, da die Fälligkeit der Nachforderung dadurch nicht verschoben wird. Die Belege können beim Vermieter oder dessen Verwalter im Original eingesehen werden. Gegen Kostenerstattung können Sie sich auch Kopien zusenden lassen.

3.

Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb der o.g. Frist über von Ihnen geleistete Vorschüsse abzurechnen. Unterlässt er dies, können Sie entweder die Abrechnung klageweise geltend machen oder die künftigen Abschläge einbehalten, bis die Abrechnung erteilt wird. Dann müssen die einbehaltenen Abschläge allerdings sofort nachentrichtet werden. Eine Anpassung der Abschläge kann von beiden Parteien verlangt werden, wenn diese auf Basis der letzten Abrechnung deutlich zu hoch oder zu niedrig sind.

4.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht zu einer Zwischenabrechnung verpflichtet. Er kann auch einen angemessenen Teil der Mietsicherheit (z.B. Kaution) bis zur Abrechnung über die Betriebskosten einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

5.

Wurde im Abrechnungsjahr die Miete gemindert, erstreckt sich die Minderung grundsätzlich auch auf die Betriebskosten. Bei der Abrechnung ist dies zu berücksichtigen.

Mit freundlichen Grüßen

_________________________

(Rechtsanwalt)

C. Muster: Kündigung und Räumungsklage (Mieter)

Rz. 3

Muster 3.3: Kündigung und Räumungsklage (Mieter)

Muster 3.3: Kündigung und Räumungsklage (Mieter)

_________________________ (Adresse)

Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,

Vermieterkündigungen sind in der Praxis oft angreifbar, sodass Sie eine solche, wenn Sie das Mietverhältnis gerne fortsetzen möchten, nicht unbesehen akzeptieren müssen.

1.

Um die Wirksamkeit der Kündigung prüfen zu können, benötigen wir folgende Unterlagen und Informationen:

▪	Mietvertrag mit Anlagen sowie etwaigen Nachträgen
▪	Auskunft, ob es mündliche ...