Bernd Clasen, Dr. Thomas Gleumes
1. Verwaltungssituation
Rz. 303
Der Nachlasspfleger hat die Grundstücke zu verwalten. Hierbei kann es sich um ein leer stehendes Haus oder eine Eigentumswohnung des Erblassers handeln, die Kosten produziert (z.B. Grundbesitzabgaben, Versicherungsbeiträge, Beheizung, Kontrollen, Gartenpflege, Streu- und Räumdienste, Treppenhausreinigung, Instandhaltung). Eine Vermietung könnte zwar die laufenden Kosten auffangen, ist aber auch nicht immer ohne Risiko und Kosten (Mietausfall, erhöhter Verschleiß und Reparaturkosten, Verwaltung des Mietverhältnisses). Zudem muss der Nachlasspfleger damit rechnen, dass er bei einem werthaltigen Nachlass in einem überschaubaren Zeitraum die Erben ermitteln kann. Diesen ist dann im Regelfall daran gelegen, die Immobilie zu veräußern. Ist das Objekt aber vermietet, wirkt sich das negativ auf die Verkäuflichkeit aus (es sei denn es handelt sich um ein Anlageobjekt). Da eine befristete Vermietung rechtlich in dieser Situation nach § 575 BGB nicht möglich ist, sprechen regelmäßig die besseren Gründe dafür, den Leerstand zu belassen und ggf. den Verkauf zu erwägen.
Rz. 304
Sofern es sich bei dem Grundstück um ein Mietwohngrundstück handelt, bietet es sich für den Nachlasspfleger an, eine vom Erblasser bereits beauftragte Hausverwaltung fortzuführen. Der Nachlasspfleger sollte dann von dem Verwalter eine Abrechnung sowie den Verwaltervertrag anfordern. Weiterhin hat er die ordnungsgemäße Verwaltung durch die Hausverwaltung zu prüfen, insbesondere, ob Mieterhöhungen fristgemäß durchgeführt und die Betriebskosten abgerechnet wurden.
Rz. 305
Stand das Grundstück lediglich im Miteigentum des Erblassers, sollte der Nachlasspfleger zu den übrigen Miteigentümern Kontakt aufnehmen und zum einen die weitere Verwaltung des Grundstückes zu klären. Weiterhin hat der Nachlasspfleger mit den Miteigentümern die Auseinandersetzung im Wege der freihändigen Veräußerung des Grundstückes und Teilung des Erlöses durchzuführen, sofern die übrigen Miteigentümer hierauf bestehen.
2. Versicherung
Rz. 306
Gehört zum Nachlass eine Immobilie, muss der Nachlasspfleger den bestehenden Versicherungsschutz prüfen und wie ein Zwangsverwalter nach § 9 Abs. 3 ZwVwV für einen ausreichenden Versicherungsschutz sorgen, da im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung das versicherte Interesse fortbesteht.
Rz. 307
Zu den notwendigen Risikoversicherungen zählen die Wohngebäude-, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- (siehe Rdn 280) und die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bei einem Öltank.
Rz. 308
Wird in der Immobilie werthaltiger Hausrat für längere Zeit belassen, sollte auch durch eine Hausratversicherung (siehe Rdn 287 ff. "Hausratversicherung") vorgesorgt werden.
Rz. 309
Bestehende Versicherungen sollten bei einem liquiden Nachlass fortgeführt werden, es sei denn, der Beitrag erscheint überhöht, so dass ein günstigeres Angebot gewählt werden kann. Die rechtzeitige Prämienzahlung sollte durch Erteilung entsprechender Lastschriftermächtigungen sichergestellt werden, da dies erheblichen Überwachungsaufwand hinsichtlich der Zahlungsfristen erspart. Bei einem Prämienrückstand kann der Versicherer im Versicherungsfall nämlich leistungsfrei werden, vgl. § 38 Abs. 2 VVG. Je nach Versicherungsbedingungen endet eine Hausratversicherung aber zwei Monate nach dem Tod des Versicherungsnehmers, wenn nicht bis spätestens zu diesem Zeitpunkt ein Erbe die Wohnung in derselben Weise nutzt wie der verstorbene Versicherungsnehmer (vgl. z.B. § 20 Ziff. 5 VHB 2000; siehe Rdn 289. Soll Hausrat weiter in der Wohnung verbleiben, ist für neuen Versicherungsschutz zu sorgen, der im Regelfall kostengünstiger als eine (versicherte) Einlagerung ist.
Rz. 310
Insbesondere bei der Kündigung der Wohngebäudeversicherung wird der Nachlasspfleger nach den Erfahrungen der Praxis oftmals Schwierigkeiten haben, einen neuen Gebäudeversicherer für alle Risikoarten (Feuer, Leitungswasser, Sturm) zu finden. Zur Meidung einer eventuellen Haftung im Schadensfall sollte dann zumindest die ergebnislose Beauftragung eines Versicherungsmaklers (Mehrfachagenten) dokumentiert werden. Der Berufsverband der Nachlasspfleger bietet darüber hinaus spezielle Versicherungskonzepte für Leerstandsimmobilien.
Rz. 311
Fehlen mangels Liquidität die Mittel für die Aufrechterhaltung des erforderlichen Versicherungsschutzes, sind zwei Wege denkbar:
1. |
Ist weder der Nachlass noch die Immobilie selbst überschuldet, ist – auch für die anderen weiter laufenden Kosten – an eine Kreditaufnahme zu denken, wobei nach der Änderung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie § 505b Abs. 2 BGB eine Kreditaufnahme im Regelfall hindern wird. In dieser Situation ist im Regelfall ohnehin die kurzfristige Veräußerung der Immobilie angezeigt, so dass es nur um eine wertsichernde Überbrückung geht. |
2. |
Bei einem überschuldeten Nachlass bzw. einer solchen Immobilie sollten die Grundpfandrechtsgläubiger angesprochen werden. Diese versichern zumindest das hypothekarische Interesse in der Regel selbst. Vereinbart der Nachlasspfleger den freihändigen... |