Rz. 35
Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört die "Aufstellung einer Hausordnung" zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine gesetzliche Definition des Begriffs oder (Mindest-)Inhalts der "Hausordnung" fehlt indes; Hausordnungen gab es schon immer, und bei der Schaffung des WEG im Jahr 1951 wurde der Begriff der Hausordnung als bekannt vorausgesetzt. Dogmatisch betrachtet fällt die Hausordnung als solche in keine rechtlich relevante Kategorie. Sie ist lediglich eine Zusammenstellung von Gebrauchsregelungen, die die Art und Weise des zulässigen Gebrauchs des Sonder- und Gemeinschaftseigentums konkretisieren. Ihr Zweck es ist, ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Wohnungseigentümer zu ermöglichen, das Gemeinschaftseigentum zu pflegen und die allgemeine Sicherheit und Ordnung innerhalb der Wohnanlage zu gewährleisten. Aus dem Begriff der Hausordnung sind mithin keine Rechtsfolgen abzuleiten; nicht "die Hausordnung" ist von Bedeutung, sondern die einzelnen darin enthaltenen (Gebrauchs-)Regelungen.
Rz. 36
Normalerweise wird die Hausordnung von den Wohnungseigentümern beschlossen. Sie kann deshalb – wie jeder Beschluss – durch erneuten Beschluss auch wieder geändert ändern. Durch Beschluss kann die Aufstellung (i.S. einer verbindlichen "Ingeltungsetzung") nicht dem Verwalter übertragen werden. Manchmal sieht aber die Gemeinschaftsordnung die "Aufstellung" durch den Verwalter vor; das ist wirksam. Auch in diesem Fall kann die Gemeinschaft aber die Hausordnung jederzeit durch Mehrheitsbeschluss ändern oder sie von vornherein anstelle des Verwalters beschließen. Manchmal sind einzelne Bestimmungen mit "Hausordnungscharakter" oder gleich eine ganze Hausordnung (formeller) Bestandteil der Teilungsklärung. Ob solche Regelungen durch Beschluss geändert werden können, ist durch Auslegung im Einzelfall zu ermitteln (→ § 1 Rdn 7); im Normallfall ist davon auszugehen.
Rz. 37
Wie oben (→ § 3 Rdn 31) erwähnt, sind "ordnungswidrige" Gebrauchsregelungen (hier: Hausordnungsbeschlüsse) grundsätzlich "nur" rechtswidrig, nicht aber nichtig. Nichtig sind sie bei Vorliegen eines der allgemeinen Nichtigkeitsgründe, wobei vor allem die Unbestimmtheit eine Rolle spielt (allgemein → § 2 Rdn 53). Ob beschlossene Regelungen nichtig oder wirksam, rechtswidrig oder rechtmäßig sind, ist letztlich eine Frage des Einzelfalles. Streitige und praxisrelevante Fälle werden nachfolgend dargestellt. Hinweis: Dass eine beschlossene Regelung als rechtswidrig oder nichtig beurteilt wird bedeutet nicht, dass sie nicht mit demselben Inhalt wirksam Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein könnte.