§ 3 Rechte und Pflichten bei der Nutzung von Sonder- und ... / II. Einzelfälle

Rz. 18

Dachboden. Das Nutzungsrecht der Miteigentümer an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist umstritten (→ § 4 Rdn 68).

Rz. 19

Dachterrasse. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch die Blätter oder Nadeln von Pflanzen verunreinigt oder verstopft werden.^[64]

Rz. 20

Nutzungsverbot. Die Untersagung der Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen ist eine Form der Gebrauchsregelung, die beschlossen werden oder in Ausübung des Hausrechts vom Verwalter angeordnet werden kann. Ein Nutzungsverbot kann aus Gründen der Verkehrssicherheit geboten und rechtmäßig sein, wenn bspw. von einem Personenaufzug, einem Spielgerät auf einem Spielplatz Gefahren ausgehen oder wenn in einem Teil der Anlage Brandschutz oder Statik akut ungenügend sind. Dies darf aber nur eine vorübergehende Notmaßnahme sein, denn in erster Linie ist das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und nicht zu sperren.^[65]

Rz. 21

Gemeinschaftsflächen (ohne besondere Zweckbestimmung) dürfen weder innen noch außen von einzelnen Eigentümern vereinnahmt werden. Unzulässig ist bspw. die Nutzung als individuelle Terrasse (Aufstellen von Gartenmöbeln, Sonnenschirm usw.^[66]) oder das Parken. Eine als "Einfahrt" bezeichne Fläche darf nur für ein kurzzeitiges Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen genutzt werden. Deshalb dürfen Autos auch nicht vor der eigenen Garage abgestellt werden. Gegen chronische Falschparker kann die Gemeinschaft einen Unterlassungstitel erwirken.^[67]

Rz. 22

Plakate, Spruchbänder usw. Die Anbringung durch einzelne Wohnungseigentümer an Fassade oder Balkon,^[68] in Fenstern^[69] oder an Türen^[70] ist unzulässig.

Rz. 23

Stellplätze. Zu vielen Anlagen gehören Pkw-Stellplätze im Außenbereich. Gebrauchsregelungen sind sinnvoll und rechtmäßig, z.B. des Inhalts, dass nur zugelassene Fahrzeuge^[71] oder nur solche mit bestimmten Abmessungen^[72] parken dürfen. Der größte Regelungsbedarf besteht dann, wenn Stellplätze knapp sind und es um eine gerechte Nutzung geht. Es kann beschlossen werden, dass zwischen 18.00 und 8.00 Uhr nur solche Personen parken dürfen, zu deren Wohnungen keine Garage gehört.^[73] Üblich ist die Überlassung an Nutzer (seien es Miteigentümer oder nicht) auf Zeit; das Mitgebrauchsrecht aller Eigentümer schließt die Vermietung von Stellplätzen nicht aus (→ allgemein § 3 Rdn 26). Die Mietverträge beinhalten dann weitere Gebrauchsregelungen. Wer einen Mietvertrag bekommt, kann im Losverfahren, nach einem gerechten Punktesystem oder nach anderen Kriterien geregelt werden. Die Mietverträge dürfen keine lange Laufzeit haben, damit auch die anderen Wohnungseigentümer die Chance auf einen Stellplatz bekommen.^[74] Wenn sich die Gemeinschaft nicht auf eine Regelung einigen kann, kann im Wege der Beschlussersetzungsklage gem. § 44 Abs. 1 WEG eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden.

Rz. 24

Schallschutz. Die Anforderungen an den Schallschutz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft richten sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Bauerrichtung geltenden Normen, in den meisten Fällen also nach der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau). Seit einigen Jahren ist auch ohne ausdrückliche Vereinbarung bei einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard eine Schalldämmung geschuldet, die dem Beiblatt 2 der DIN 4109 (also "erhöhter Schallschutz nach DIN 4109") entspricht;^[75] das erfordert zwischen Doppelhaushälften oder Reihenhäusern eine doppelschalige Bauweise.^[76] Zu schallschutzrelevanten Umbaumaßnahmen im Bereich des Sondereigentums → § 4 Rdn 59.

Rz. 25

Treppenhaus. Versprühen von Parfüm^[77] oder Rauchen^[78] im Treppenhaus ist nicht erlaubt. Zu Garderoben, Schuhen usw. → § 3 Rdn 17, 51.

Rz. 26

Vermietung. Die Vermietung oder Verpachtung gemeinschaftlicher Flächen wie Kellerräume, Stellplätze, Gartenflächen usw. an Wohnungseigentümer oder Dritte ist eine zulässige Form des Gebrauchs und kann deshalb als Gebrauchsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG (§ 15 Abs. 2 WEG a.F.) beschlossen werden.^[79] An die Stelle des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs tritt der mittelbare (Fremd-)Gebrauch durch das anteilige Partizipieren an den Mieteinnahmen, bei denen es sich in der Terminologie des neuen Rechts (§ 16 Abs. 1 S. 1 WEG) um "Früchte des Gemeinschaftseigentums" handelt, konkret um "mittelbare Sachfrüchte" i.S.v. § 99 Abs. 3 BGB.^[80] Rechtmäßig kann auch eine langfristige Vermietung sein;^[81] wie immer muss aber der konkrete Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, was von der Rspr. m.E. zu oft bejaht wird.

Rz. 27

Zum Steuerrecht:

a) Einkommenssteuer. Mieteinnahmen stellen gem. § 21 EStG "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" dar und sind somit einkommenssteuerpflichtig. Weil der Bundesfinanzhof eine WEG (m.E. zu Unrecht) nicht als steuerrechtsfähig ansieht,^[82] kann eine WEG selbst keine Steuererklärung abgeben; vielmehr werden die Einkünfte den Miteigentümern zugerechnet, die den auf sie entfallenden Anteil in ihren jeweili...