Dr. iur. Wolfram Viefhues
1. Einseitige Kündigung des alleinigen Vertragspartners
Rz. 185
Kommt es in diesen Fällen zur Kündigung ohne Kenntnis des anderen Ehegatten, stellen sich folgende Fragen,
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ist eine solche Kündigung wirksam ist? |
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wie kann der nicht mietende Ehegatte die Kündigung vor ihrem Ausspruch verhindern? |
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wie gestaltet sich das Rechtsverhältnis mit dem Vermieter infolge der Kündigung? |
a) Wirksamkeit der Kündigung
Rz. 186
Grundsätzlich kann ein Mieter als alleiniger Vertragspartner das Mietverhältnis allein durch – schriftliche – Kündigung beenden (§ 542 BGB). Es gibt im Mietrecht keine Sonderregelung für die Ehewohnung. Daher bedarf es keiner vorherigen Zustimmung durch den nicht mietenden Ehegatten nach § 1367 BGB. Die Kündigung der Ehewohnung fällt nicht unter den Tatbestand des § 1369 BGB. Zwar gewährt das Gesetz durch das Zustimmungserfordernis in § 1369 BGB im gesetzlichen Güterstand Schutz gegen ehewidrige Veräußerungen von Haushaltsgegenständen; die ist aber nicht auf die Kündigung der allein gemieteten Ehewohnung übertragbar.
Ist die Kündigung des Alleinmieters wirksam, muss der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aus der Ehewohnung ausziehen, da er sich ansonsten ohne rechtlichen Grund in der Wohnung befindet. Der Herausgabeanspruch des Vermieters auch gegen den nicht mietenden Ehegatten ergibt sich aus § 546 BGB.
Vereinzelt wird eine Unwirksamkeit vertreten. Die Verletzung des inneren Bereichs der Ehe ist vom Außenverhältnis zum Vermieter zu unterscheiden. Das Recht auf Mitbenutzung aus § BGB § 1353 BGB richtet sich nur gegen den anderen Ehegatten und wirkt nicht gegen Dritte. Dritten gegenüber kann sich der Berechtigte daher nicht darauf berufen. Folglich ist eine Kündigung die ohne oder gegen den Willen des Ehegatten erklärt wird, wirksam. Lediglich bei einem – in der Praxis kaum nachweisbaren – gegen § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB verstoßendem, einvernehmlichen Zusammenwirken von Vermieter und Mieter zum Nachteil des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten gilt etwas anderes.
b) Eintritt in den Mietvertrag
Rz. 187
Der Vermieter, der Mieter und der nicht mietende Ehegatte können eine Mietvertragsübernahme vereinbaren. Der Eintritt in den Mietvertrag ist konkludent möglich. So ist ein Ehegatte, der im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung erklärt und vom anderen Ehegatten geleistete Mietkaution "zurückfordert" konkludent in den Mietvertrag eingetreten.
Praxistipp:
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Dabei wird eine stillschweigende Zustimmung des anderen Ehegatten in das Mietverhältnis nach § 182 Absatz I BGB angenommen, wenn dieser nach seinem Auszug aus der Wohnung insbesondere keine Miete mehr zahlt. |
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Daher sollte von einer Verrechnung der Miete mit dem Trennungs- und Kindesunterhalt Abstand genommen werden. Der nicht mietende Ehegatte ist dadurch im Mietverhältnis schutzlos. |
2. Einseitige Kündigung bei gemeinsamem Mietvertrag
Rz. 188
Solange eine gemeinschaftliche Haftung für die Miete besteht, kann der Mietvertrag auch nur zusammen gekündigt werden; das Gesetz sieht für den Fall der Trennung jedenfalls keinen außerordentlichen Kündigungsgrund für den Einzelnen vor.
Bei einem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Ehegatte verpflichtet ist, einer Kündigung zuzustimmen. Dies ist dann von Interesse, wenn der Vermieter den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten nicht aus dem Mietvertrag entlassen will, der Ehegatte aber seine weitere Mithaftung beenden will.
Nach endgültiger Trennung der Eheleute kann ein Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten ehemaligen Ehewohnung von dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten dann verlangen, wenn unterhaltsrechtliche Gründe oder auch der Gesichtspunkt nachehelicher Solidarität dem nicht entgegenstehen. Denn in diesem Fall ist der Grund für einen Anspruch des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrechtzuerhalten, weggefallen. Dem Interesse des in der Wohnung verbliebenen Ehegatten am Fortbestand des Mietverhältnisses steht das nunmehr vorrangig gewordene Interesse des auf Auflösung des Mietvertrags drängenden (geschiedenen) anderen Ehegatten entgegen. Dieser ist daran interessiert, nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus diesem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Allein der unbestritten bestehende Freistellungsanspruch des Antragstellers gegen die Antragsgegnerin bzgl. seiner Mietzahlungsverpflichtung ggü. dem Vermieter lässt sein Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses nicht entfallen.
3. Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs aufgrund einer Trennung
Rz. 189
Kündigt ein Vermieter das zwischen ihm und seinem Schwiegerkind bestehende Mietverhältnis über das zuvor von diesem und dem Kind des Vermieters gemeinsam bewohnte Mietobjekt nach dem Scheitern von deren Ehe wege...