§ 3 Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrags / D. Wer ist Verbraucher und wer Unternehmer?

I. § 13 BGB: Verbraucher

1. Verbrauchervertrag

Rz. 79

Damit der Notar weiß, wie er den Vertrag zu gestalten hat, muss er bereits in der Vorbereitungsphase aufklären, ob es sich bei dem geplanten Grundstückskaufvertrag um einen Verbrauchervertrag i.S.v. § 17 Abs. 2a BeurkG handelt. Nach § 310 Abs. 3 BGB liegt ein Verbrauchervertrag vor, wenn der Vertrag zwischen einem Unternehmer (§ 14 BGB) und einem Verbraucher (§ 13 BGB) geschlossen wird. Bei der Abgrenzung, wer Unternehmer und wer Verbraucher ist, darf der Notar auf die Angaben der Beteiligten vertrauen.^[51]

Rz. 80

Ein Verbraucher muss eine natürliche Person sein; dies ergibt sich aus § 13 BGB. Das Rechtsgeschäft muss zu Zwecken abgeschlossen werden, die überwiegend (mit weniger als 50 %) seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugeordnet werden kann.

[51] Litzenburger, RNotZ 2006, 180 ff.; Armbrüster/Preuß/Renner/Armbrüster, BeurkG, § 17 Rn 171.

2. Natürliche Person

Rz. 81

Nur eine natürliche Person kann ein Verbraucher sein. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 13 BGB. Das Rechtsgeschäft, an dem die natürliche Person beteiligt ist, muss von ihr zu einem Zwecke abgeschlossen werden, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Natürliche Personen können auch Unternehmer sein, wenn sie überwiegend in ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Eigenschaft handeln.

3. Juristische Personen

Rz. 82

Juristische Personen sind grundsätzlich Unternehmer nach § 14 Abs. 1 BGB und niemals Verbraucher.

Somit gelten als Unternehmer z.B.:

▪	eingetragene Vereine,
▪	rechtsfähige Stiftungen,
▪	GmbH,
▪	AG,
▪	UG (haftungsbeschränkt).[52]

[52] EUGH NJW 2002, 205; Ellenberger, in: Grüneberg, § 13 Rn 2.

4. Personenhandelsgesellschaften

Rz. 83

Auch Personenhandelsgesellschaften, z.B. die OHG und die KG können nicht Verbraucher sein,^[53] denn sie sind keine natürlichen Personen, wie der Wortlaut des § 13 BGB es verlangt.

[53] Armbrüster, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, § 17 Rn 199.

5. Beispiele für Verbraucher

Rz. 84

Verbraucher können beispielsweise sein:

▪

eine (Außen-)GbR, die eigenes Vermögen verwaltet, egal wie hoch, denn es handelt sich grundsätzlich nicht um eine gewerbliche Tätigkeit, es sei denn, der Umfang der Vermögensverwaltung macht es erforderlich, dass die GbR einen eigenen Geschäftsbetrieb (Büro, Organisation) unterhalten muss,[54] oder eine Gesellschafterin der GbR ist eine juristische Person.[55]

Verbraucher ist:

▪	eine natürliche Person, die den Vertrag nicht zu ihrer gewerblichen selbstständigen beruflichen Tätigkeit abschließt.

Als Verbraucher zu behandeln sind:

▪	die Wohnungseigentümergemeinschaft,[56]
▪	ein Arzt,
▪	ein Rechtsanwalt, der den Vertrag zur nichtgewerblichen Vermietung abschließt,
▪	ein Steuerberater, der den Vertrag zur nichtgewerblichen Vermietung abschließt,
▪	ein sonstiger Freiberufler, der den Vertrag zur nichtgewerblichen Vermietung abschließt.

[54] BGH, Urt. v. 23.10.2001 – XI ZR 63/01 = DNotZ 2002, 528 ff.

[55] BGH, Urt. v. 30.3.2017 – VII ZR 269/15.

[56] Armbrüster, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, § 17 Rn 199; Behandlung wie Verbraucher, obwohl die WEG weder unter § 13 BGB noch unter § 14 BGB fällt; Rapp, notar 2013, 359, 366; a.A. Krampen-Lietzke, RNotZ 2013, 575, 597, wonach die WEG als Unternehmerin einzuordnen sei.

II. § 14 BGB: Unternehmer

1. Begriff

Rz. 85

Juristische Personen sind in der Regel Unternehmer und gewerblich geprägte Gesellschaften ebenso.

2. Beispiele für Unternehmer

Rz. 86

Unternehmer sind z.B.:

▪	GmbH,
▪	AG,
▪	UG (haftungsbeschränkt),
▪	eingetragener Verein,
▪	rechtsfähige Stiftung,
▪	wirtschaftlicher Verein,
▪	eine rechtsfähige (Außen-)GbR, die fremdes Vermögen verwaltet,
▪	eine (Außen-)GbR, die eigenes Vermögen verwaltet, aber aufgrund des Umfanges der Vermögensverwaltung einen eigenen Geschäftsbetrieb unterhält, z.B. ein Büro mit Personal,
▪	eine GbR, bei der mindestens ein Gesellschafter juristische Person ist,[57]
▪	GmbH & Co. KG,
▪	UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG,
▪	OHG,
▪	KG,
▪	ausländische Kapitalgesellschaften wie die Ltd., die S.A.R.L., die BV.,
▪	öffentliche Hand (Gemeinde, Stadt),[58]
▪	Kirche,[59]
▪	Insolvenzverwalter, gleichgültig ob er für einen Unternehmer oder einen Verbraucher handelt,[60]
▪	Landwirt, in haupt- oder nebenberuflicher Tätigkeit, z.B. bei Verpachtung von Windkraftanlageflächen.[61]

[57] BGH, Urt. v. 30.3.2017 – VII ZR 269/15.

[58] Ausführlich hierzu Mairose, RNotZ 2012, 469, 470.

[59] Mairose, RNotZ 2012, 470.

[60] Mairose, RNotZ 2012, 470; ebenso DNotI-Report 2009, 25, 26.

[61] Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, Rn 213.