§ 3 Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrags / E. Güterstände

I. Allgemeines zu § 1365 BGB

1. Zustimmung des Ehegatten bei Grundstücksveräußerung

Rz. 87

Bei der Vorbereitung eines Kaufvertrags kann es beachtlich sein, zu prüfen, ob der Abschluss der Vereinbarung davon abhängt, dass auf der Verkäuferseite ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner der Veräußerung zustimmen muss. Zu denken ist beispielsweise an eine Zustimmung nach § 1365 BGB oder auch an eine vergleichbare Zustimmung nach einer ausländischen Rechtsordnung.

2. Grundstückserwerb allein durch einen Ehegatten

Rz. 88

Will ein verheirateter Ehegatte allein ohne den anderen Ehegatten eine Immobilie kaufen, kann dies unter Umständen ausgeschlossen sein. Lebt der Kaufwillige im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft, ist es zwingend, dass die Immobilie auf beide Ehegatten übereignet und aufgelassen wird. Erfolgt dennoch eine Grundbucheintragung allein auf einen Ehegatten, so ist das Grundbuch unrichtig, weil es den weiteren "mitberechtigten" Ehegatten nicht als Eigentümer ausweist.

Rz. 89

Wurde der Güterstand in der notariellen Urkunde versehentlich nicht thematisiert, sodass die Auflassung an einen Ehegatten allein unrichtig war, z.B. wenn die Ehegatten im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft leben und der Erwerb nicht Vorbehaltsgut für den einen Ehegatten ist, so bleibt die Auflassung dennoch wirksam. Sie wird dahin umgedeutet, dass der "nicht mitkaufende Ehegatte" kraft anwendbaren Güterrechts dennoch mitberechtigt wurde.^[62] Die Grundbuchberichtigung auf beide Ehegatten im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft kann nachgeholt werden. Die Grundbuchberichtigung ist formlos und ohne ein Mitwirken des früheren Eigentümers möglich.^[63]

Rz. 90

Der Notar sollte seine Aufzeichnung hinsichtlich des Käufers als wirtschaftlich Berechtigter i.S.d. Geldwäschegesetzes korrigieren, weil die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten vollständig und richtig sein müssen.

[62] BGH, DNotZ 1982, 692, 694.

[63] BGH, DNotZ 1982, 692, 697; Elsing, Das Geldwäschegesetz in der notariellen Praxis, § 5 Rn 53.

3. Aufklärungen des Notars über § 1365 BGB

Rz. 91

Der Notar soll zunächst den Käufer und den Verkäufer über das Bestehen und die Rechtswirkungen der Vorschrift des § 1365 BGB aufklären. Liegen keine näheren Anhaltspunkte dafür vor, dass eine Zustimmung eines Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartners notwendig ist, besteht für den Notar allerdings nicht die Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des verfügenden Verkäufers zu ermitteln.^[64] Vielmehr genügt ein abstrakter Hinweis über die Möglichkeit der Anwendung von § 1365 BGB.

Rz. 92

Stellt sich heraus, dass aufgrund der Offenbarung der Vermögensverhältnisse der im Kaufvertrag geregelte Vermögensgegenstand nahezu das gesamte Vermögen des Verkäufers ausmacht und nimmt der Käufer deshalb Abstand vom Abschluss des Kaufvertrags, gereicht dies dem Notar nicht zum Nachteil.^[65]

Derjenige, der sich auf die Vorschrift des § 1365 BGB beruft, muss die Voraussetzungen der Anwendung darlegen und beweisen.^[66] Auch die Kenntnis des Käufers darüber, dass es sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags bei der verkauften Immobilie um nahezu das gesamte Vermögen des Verkäufers handelt, muss derjenige darlegen und beweisen, der sich auf die Vorschrift des § 1365 BGB beruft.^[67]

[64] Armbrüster, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, § 17 Rn 61; Waldner, Immobilienkaufverträge, Rn 58; NK-BGB/Gruber, § 1365 Rn 76; OLG Oldenburg NJW-RR 2005, 646; BGHZ 64, 246, 248 = DNotZ 1975, 628, 631.

[65] BGHZ 64, 246, 251 = NJW 1975, 1270; Gruber, in: NK-BGB, § 1365 Rn 77.

[66] BGHZ 43, 174, 177; BGH FamRZ 1990, 970, 971.

[67] Gruber, in: NK-BGB, § 1365 Rn 78.

4. Grundbuchamt darf fehlende Zustimmung des Ehegatten nur im Ausnahmefall beanstanden

Rz. 93

Das Grundbuchamt darf die fehlende Zustimmung des Ehegatten nur beanstanden, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass sie nach § 1365 BGB erforderlich ist.^[68] Trotzdem fordern zahlreiche Grundbuchämter diese Zustimmung standardmäßig an.^[69] Es kann deshalb sinnvoll sein, die Frage der Zustimmung nach § 1365 BGB im Kaufvertrag zu protokollieren.

[68] BGH, Beschl. v. 21.2.2013 – V ZB 15/12, ZNotP 2013, 104 ff.; BGHZ 35, 135.

[69] Neie/Rebhan, in: Heinemann, Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, Kapitel H. Rn 726.

5. Zustimmung nach § 1365 BGB auch bei Grundpfandrechten

Rz. 94

Auch bei Grundpfandrechten kann das Erfordernis der Zustimmung nach § 1365 BGB greifen. Banken stellen regelmäßig die Formulare zur Bestellung einer Grundschuld. Das Formular sieht dann vor, dass der Ehegatte, der mit dem Eigentümer und Grundpfandrechtsbesteller im gesetzlichen Stand der Zugewinngemeinschaft lebt, seine Zustimmung zu erteilen hat, wenn die Immobilie der wesentliche Vermögenswert des Eigentümers ist, die Grundschuld den Wert des Pfandeigentums nahezu ausschöpft und der Bank diese Umstände bekannt sind. Bei der Feststellung, ob ein Ehegatte mit einer Grundschuldbestellung über sein nahezu gesamtes Vermögen verfügt, sind neben dem Nominalbetrag der Grundschuld auch die bei einer künftigen Vollstreckung in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden Grundschuldzinsen einzubeziehen und regelmäßig mit dem Zweieinhalbfachen Jahresbetrag zu berücksichtigen.^[70]

[70] Neie/Rebhan, in: Heinemann, Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, Kapitel H. Rn 723.

6. Eigentümergrundschuld bedarf keiner Zustimmung des Ehegatten

Rz. 95

Eine Eigentümergrundschuldb...