§ 31 Miete und Pacht / 2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 47

Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Für die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine eindeutige vertragliche Abrede erforderlich. In Wohnraummietverhältnissen ist hierbei nur die Umlage der in der in § 2 der am 1.1.2004 in Kraft getretenen BetrKV enthaltenen Betriebskostenarten zulässig. Dagegen können bei anderen – insbesondere bei Gewerbemietverhältnissen – auch weitere Nebenkosten, wie z.B. Verwaltungskosten oder das Mietausfallwagnis umgelegt werden.

Soweit vereinbart ist, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, ist sowohl die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale als auch von Vorauszahlungen möglich. Betriebskostenpauschalen sind in § 560 BGB ausdrücklich erwähnt. Hiernach kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn die Betriebskosten gestiegen sind und im Mietvertrag eine entsprechende Erhöhungsklausel vereinbart wurde. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Das Gesetz erlaubt nach wie vor Bruttomieten.^[77] Allerdings ist für nach dem 1.9.2001 geschlossene Brutto-Mietverträge, die früher bestehende Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 und 3 MHRG ersatzlos gestrichen worden.^[78]

Für die Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen gilt Folgendes:

Soweit die Parteien keine Umlageschlüssel vereinbart haben, sind nach § 556a Abs. 1 BGB die Betriebskosten grds. nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen, es sei denn, es handelt sich um Betriebskosten, bei denen Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. In diesem Falle ist nach dem unterschiedlichen Maß des Verbrauches oder der Verursachung abzurechnen. Weicht die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, so ist die vereinbarte Quadratmeterzahl für die Nebenkostenabrechnung zugrunde zu legen, soweit nicht eine Abweichung von mehr als 10 % vorliegt.^[79] Der Vermieter kann auch dann die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung nach der Wohnfläche abrechnen, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.^[80]

Rz. 48

Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.^[81] Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hatte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Allerdings bleibt der Vermieter auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, da er weiter verpflichtet bleibt, dem Mieter eventuelle Überschüsse zu erstatten. Unterlässt der Vermieter die rechtzeitige Abrechnung der Betriebskosten, so kann der Mieter die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Jedoch ist der Vermieter nicht durch die Rechtskraft eines entsprechenden Urteils gehindert, nachträglich eine Abrechnung zu erstellen.^[82] Der Erstattungsanspruch bezüglich zu viel gezahlter Abschlagszahlungen richtet sich für alle fälligen und nicht erledigten Nebenkostenabrechnungen auch gegen den Zwangsverwalter.^[83] Im Falle der Veräußerung bleibt der Veräußerer für alle im Zeitpunkt der Veräußerung abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet.^[84] Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.^[85] Nach dem Ablauf dieser Frist kann er Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Gem. § 556a Abs. 2 BGB kann der Vermieter in Fällen, in denen bisher keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt, durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies geht über die bisherige Regelung des § 4 Abs. 5 MHRG hinaus, da hiervon nicht mehr lediglich Wasser- und Müllabfuhrkosten, sondern jegliche Art der Betriebskosten erfasst werden.

Auf Verlangen muss der Vermieter Einsicht in seine Abrechnungsunterlagen am Ort der Mietsache gewähren. Er ist jedoch nicht verpflichtet, der Abrechnung Belege beizufügen.^[86] Es kann sich aber anbieten, dem Mieter die Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung anzubieten. In der neueren Rechtsprechung wird teilweise vertreten, dass der Vermieter verpflichtet sein soll, dem Mieter auf Verlangen prüffähige Abrechnungsunterlagen in Kopie zu übersenden. Solange dies nicht geschehen...