§ 31 Miete und Pacht / 2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 52

Gem. § 555d Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes zu dulden, es sei denn, dass die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre (§ 555d Abs. 2 S. 1 BGB). Durch das oben bereits erwähnte Mietrechtsänderungsgesetz wurde die Duldungspflicht dahin gehend erweitert, dass die Frage, ob für den Mieter wirtschaftliche Härten vorliegen, die ihm eine Duldung unzumutbar machen, nicht mehr im Rahmen der Prüfung, ob er zur Duldung verpflichtet ist, sondern erst im (anschließenden) Mieterhöhungsverfahren geprüft wird (§ 555d Abs. 2 S. 2 BGB). Den Mieter trifft jedoch die Pflicht, nach den Frist- und Formvorgaben des Abs. 3 bis Abs. 5 dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf Duldung oder Mieterhöhung begründen, mitzuteilen. Ansonsten droht hierfür nach § 559 Abs. 4 im Mieterhöhungsverfahren Präklusion.

Als mögliche Konsequenz ergibt sich aus dieser Neuregelung, dass der Mieter eine geplante Modernisierungsmaßnahme zwar dulden muss, der Vermieter aber ggf. ganz oder teilweise gehindert ist, eine Mieterhöhung wegen dieser Maßnahme durchzusetzen.

Gem. § 555c Abs. 1 BGB ist dem Mieter drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses in Textform mitzuteilen. Eine unterlassene oder verspätete Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c Abs. 1 BGB steht einer Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht entgegen.^[89] Nach durchgeführter Modernisierung kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete nach Maßgabe des § 559 BGB vornehmen.

Dem Mieter steht bis zum Ablauf des auf den Zugang der Mitteilung folgenden Monats ein außerordentliches Kündigungsrecht zu (§ 555e BGB), es sei denn, es handelt sich um Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.^[90] Das Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch für den Fall zu, dass eine längere Kündigungsfrist zu beachten wäre. Im Falle der Kündigung durch den Mieter hat die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterbleiben.

Ebenfalls durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu ins BGB eingeführt wurde die Vorschrift des § 536 Abs. 1a BGB, die es dem Mieter untersagt, bei einer energetischen Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB die Miete in den ersten drei Monaten der Umbauphase zu mindern. Unberührt bleibt jedoch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen insgesamt nicht mehr benutzbar ist.

[89] Vgl. BGH NJW 2007, 3565; BGH NJW 2011, 1220.

[90] Vgl. § 555e Abs. 2 BGB.