§ 31 Miete und Pacht / 2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 62

Soweit die Mietsache bei Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder einschränkt, oder soweit ein solcher Mangel später entsteht, kann der Mieter nach Maßgabe der §§ 536 ff. BGB die Miete entsprechend mindern. Gem. § 536c BGB hat der Mieter auftretende Mängel der Mietsache oder erforderlich werdende Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Gleiches gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Mietsache anmaßt. Bis zur Anzeige eines Mangels an den Vermieter ist der Mieter nicht berechtigt, Minderungs- oder Schadensersatzrechte geltend zu machen oder wegen des Mangels zu kündigen. Die Anzeige an den Vermieter bedarf keiner bestimmten Form.

Rz. 63

Das Mietminderungsrecht gem. § 536 BGB entsteht mit Vorliegen eines Mangels, oder dem Fehlen oder dem späteren Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft, unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. Hierbei kommen sowohl tatsächliche als auch rechtliche Verhältnisse in Betracht. Auch Abweichungen von mehr als 10 % zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche stellen einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar.^[93] Eine erhebliche Minderung der vertraglich vorausgesetzten Gebrauchstauglichkeit kann ebenfalls vorliegen, wenn die Mieter der darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem Balkon rauchen und der Rauch in die Wohnung des Mieters zieht bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen ist, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.^[94]

Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern und einen Sachmangel darstellen. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Gebrauchsbeschränkung der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt hat und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters.^[95]

Wie bereits erläutert (siehe Rdn 52), besteht nun nach § 536 Abs. 1a BGB bei Minderung der Tauglichkeit aufgrund der Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ein Ausschluss des Minderungsrechts für die ersten drei Monate der Umbaumaßnahmen.

Vertragliche Vereinbarungen, durch die das Mietminderungsrecht beschränkt oder ausgeschlossen werden soll, sind bei Wohnungsmiete gem. § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB wird der Mieter für die Zeit, während derer die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Tauglichkeit gemindert, so wird die Miete entsprechend der geminderten Tauglichkeit herabgesetzt.^[96] Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist dabei die Bruttomiete.^[97] Für die Berechnung der Mietminderung kommt es auf die Herabsetzung der Tauglichkeit im Einzelfall an. In der Praxis haben sich hierbei Mietminderungstabellen^[98] bewährt. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und bedarf keiner gesonderten Erklärung des Mieters.^[99]

Neben dem Anspruch auf Mietminderung steht dem Mieter ein Erfüllungsanspruch auf Mangelbeseitigung zu, welcher während der Mietzeit unverjährbar ist.^[100] Des Weiteren kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatz verlangen.

Mit Urt. v. 1.6.2005^[101] hat der BGH in Wohnraummietsachen die Klage auf rückständige Wohnraummiete im Urkundsprozess auch dann für zulässig gehalten, wenn der Mieter Mängel der Wohnung einwendet. Gem. § 536 BGB seien Mängel vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Soweit er die von ihm geltend gemachten Mängel nicht mit den im Urkundsprozess zugelassenen Beweismitteln nachweisen könne, sei er insoweit auf das Nachverfahren angewiesen.

Das Minderungsrecht ist ausgeschlossen bei unerheblichen Minderungen der Tauglichkeit. Ebenso besteht kein Recht zur Minderung, wenn der Mieter den Mangel kennt oder grob fahrlässig nicht kennt. Die §§ 536b und c BGB differenzieren dabei danach, ob dem Mieter ein Mangel bereits bei Vertragsabschluss bzw. Übergabe der Mietsache bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben war und Fällen, in denen ein Mangel erst nachträglich entstanden ist.

Soweit ein Mangel bereits bei Vertragsabschluss oder Übergabe dem Mieter bekannt war oder grob fahrlässig unbekannt geblieben ist, stehen ihm gem. § 536a BGB Gewährleistungsrechte nur bei arglistigem Verschweigen zu oder wenn er sich seine Rechte bei Annahme vorbehalten hat.

Demgegenüber trifft ihn gem. § 536c BGB bei nachträglich aufgetretenen Mängeln eine unverzügliche Anzeigepflicht. Bis zur Anzeige des Mangels ist der Mieter nicht berechtigt, ein Gewährleistungsrecht geltend zu machen.

Nach bisher herrschender Meinung in der Rechtsprechung, die bis zum Inkrafttreten des MRRG galt, verlor der Mieter bei vorbehaltloser Zahlung des Mietzinses über einen längeren Zeitraum in Kenntnis eines Mangels in analoger Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Mietminder...