§ 31 Miete und Pacht / A. Einführung

I. Allgemeines

Rz. 1

Miete ist ein gegenseitiges Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, durch das der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter entgeltlich den Gebrauch einer bestimmten Sache auf Zeit zu gewähren. Das Mietverhältnis kann sich sowohl auf bewegliche Sachen, wie zum Beispiel Maschinen, Fahrzeuge oder ähnliches, als auch auf unbewegliche Sachen (Grundstücke oder Teile hiervon, Geschäftsräume, Wohnräume), nicht jedoch auf Rechte, beziehen.

Rz. 2

Hauptleistungspflicht des Vermieters ist die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, ihm die vermietete Sache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Die Rückgabe bzw. Räumung der gemieteten Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt hingegen eine selbstständige Leistungspflicht des Mieters dar, sie ist somit eine nicht im Synallagma stehende Abwicklungspflicht auf der Seite des Mieters.^[1] Die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu unterhalten, ist abdingbar. In der Praxis hat sich insoweit die Überbürdung von Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen an Gegenständen, die dem direkten, häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, eingebürgert. Dies ist bei formularmäßiger Überbürdung – insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen – nur in Grenzen zulässig (vgl. hierzu die Erläuterungen zu den vorgeschlagenen Mietverträgen sowie unter Rdn 27 ff.). Bei Verletzung der Hauptleistungspflicht des Vermieters hat der Mieter ein Recht auf Erfüllung, Zurückbehaltung des Mietzinses (§ 320 BGB), Mietzinsminderung (§ 536 BGB) und u.U. Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 536a BGB) sowie ggf. ein Kündigungsrecht (§ 543 BGB). Bei Verletzung der Pflicht des Mieters zur termingerechten Mietzinszahlung steht dem Vermieter neben dem Erfüllungsanspruch je nach den Umständen ein Recht zur ordentlichen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) bzw. fristlosen Kündigung (gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – bei Wohnraummietverhältnissen i.V.m. § 569 Abs. 3 BGB) zu. Seinen Anspruch auf Mietzahlung kann der Vermieter, soweit er sämtliche anspruchsbegründenden Tatsachen urkundlich nachweisen kann, im Wege des Urkundsprozesses geltend machen.^[2] Bei mehrfach unpünktlicher Mietzahlung besteht die Möglichkeit, den Mieter auf zukünftige Leistungen verurteilen zu lassen.^[3]

Rz. 3

Ansprüche des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Bei Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter steht dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch (vgl. § 541 BGB) sowie unter Umständen ein Recht auf ordentliche oder fristlose Kündigung zu (vgl. §§ 543, 569, 578 Abs. 2 BGB).

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache (vgl. § 548 BGB). Hierzu gehört auch der in der Praxis wichtige Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Rz. 4

Infolge des Mietrechtsreformgesetzes 2001 sind die mietrechtlichen Vorschriften des BGB neu gegliedert worden. Das BGB gliedert sich jetzt in allgemeine Vorschriften, die für alle Arten von Mietverhältnissen gelten (§§ 535–548 BGB), Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549–577a BGB) und Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ 578–580a BGB).^[4] Zum 1.1.2004 sind die Betriebskostenverordnung und die Wohnflächenverordnung in Kraft getreten. Die neue Betriebskostenverordnung gilt dabei über § 556 Abs. 1 BGB für sämtliche Wohnraummietverhältnisse.

Wegen der besonderen Bedeutung der angemieteten Wohnung für die persönliche Lebensführung des Mieters sind die in dem Abschnitt betreffend die Mietverhältnisse über Wohnraum enthaltenen Vorschriften in der Regel nicht abdingbar. Für öffentlich geförderten und preisgebundenen Wohnraum gelten nach wie vor Sonderregelungen wie das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und die Neubaumietenverordnung (NMV 1970). Neben den speziell mietrechtlichen Vorschriften finden allgemeine Vorschriften (z.B. §§ 320 ff. BGB) Anwendung, soweit sie nicht durch spezielle mietrechtliche Regelungen verdrängt werden.

Die Regelungen des Mietrechts haben durch das am 1.5.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz in einigen Teilen Änderungen erfahren.

So wurde etwa zum Schutz vor sog. "Mietnomaden" § 283a ZPO eingeführt. Danach kann der Vermieter bei Zahlungsprozessen gegen den Mieter für nach Rechtshängigkeit fällig werdende Geldforderungen Sicherungsanordnung beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Klage auf diese Forderung hohe Aussicht auf Erfolg hat und dass die Anordnung nach Abwägung beiderseitiger Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist, § 283a Abs. 1 Nr. 1 und 2 ZPO.

Bei Nichtbefolgung solch einer vom Gericht erlassenen Sicheru...