1. Typischer Sachverhalt
Rz. 51
Der Vermieter plant, die vermieteten Wohnungen mit Kunststofffenstern mit Wärmeschutzverglasung zu versehen, um hierdurch Heizenergie einzusparen und den Wohnkomfort zu erhöhen.
2. Rechtliche Grundlagen
Rz. 52
Gem. § 555d Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes zu dulden, es sei denn, dass die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre (§ 555d Abs. 2 S. 1 BGB). Durch das oben bereits erwähnte Mietrechtsänderungsgesetz wurde die Duldungspflicht dahin gehend erweitert, dass die Frage, ob für den Mieter wirtschaftliche Härten vorliegen, die ihm eine Duldung unzumutbar machen, nicht mehr im Rahmen der Prüfung, ob er zur Duldung verpflichtet ist, sondern erst im (anschließenden) Mieterhöhungsverfahren geprüft wird (§ 555d Abs. 2 S. 2 BGB). Den Mieter trifft jedoch die Pflicht, nach den Frist- und Formvorgaben des Abs. 3 bis Abs. 5 dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf Duldung oder Mieterhöhung begründen, mitzuteilen. Ansonsten droht hierfür nach § 559 Abs. 4 im Mieterhöhungsverfahren Präklusion.
Als mögliche Konsequenz ergibt sich aus dieser Neuregelung, dass der Mieter eine geplante Modernisierungsmaßnahme zwar dulden muss, der Vermieter aber ggf. ganz oder teilweise gehindert ist, eine Mieterhöhung wegen dieser Maßnahme durchzusetzen.
Gem. § 555c Abs. 1 BGB ist dem Mieter drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses in Textform mitzuteilen. Eine unterlassene oder verspätete Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c Abs. 1 BGB steht einer Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht entgegen. Nach durchgeführter Modernisierung kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete nach Maßgabe des § 559 BGB vornehmen.
Dem Mieter steht bis zum Ablauf des auf den Zugang der Mitteilung folgenden Monats ein außerordentliches Kündigungsrecht zu (§ 555e BGB), es sei denn, es handelt sich um Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Das Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch für den Fall zu, dass eine längere Kündigungsfrist zu beachten wäre. Im Falle der Kündigung durch den Mieter hat die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterbleiben.
Ebenfalls durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu ins BGB eingeführt wurde die Vorschrift des § 536 Abs. 1a BGB, die es dem Mieter untersagt, bei einer energetischen Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB die Miete in den ersten drei Monaten der Umbauphase zu mindern. Unberührt bleibt jedoch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen insgesamt nicht mehr benutzbar ist.
3. Muster: Aufforderungsschreiben des Vermieters
Rz. 53
Muster 31.6: Aufforderungsschreiben des Vermieters (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen)
Muster 31.6: Aufforderungsschreiben des Vermieters (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen)
Sehr geehrte(r) _____,
um eine Gebrauchswertsteigerung der von Ihnen angemieteten Wohnräume herbeizuführen und um eine bessere Wärmeausnutzung zu erreichen, habe ich mich entschlossen, in dem Hause _____ neue Fenster mit Isolierverglasung einbauen zu lassen. Hierdurch soll eine nachhaltige Einsparung des Energieverbrauches erreicht werden, die letztendlich auch Ihnen zugutekommt, und eine Anpassung an den derzeitigen Wohnkomfort durch bessere Wärme- und Schallisolierung herbeigeführt werden.
Die Arbeiten sollen in der Zeit vom _____ bis _____ durchgeführt werden. Das Auswechseln der Fenster in Ihrer Wohnung nimmt dabei _____ Tage in Anspruch; den genauen Termin werde ich Ihnen noch bekannt geben. Da wir nach dem Gesetz berechtigt sind, die Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umzulegen, wird sich die Grundmiete für Ihre Wohnung um ca. _____ EUR erhöhen. Zum Teil wird jedoch die Mieterhöhung durch einen entsprechend niedrigeren Heizkostenanteil wieder aufgefangen werden.
Ich darf Sie bitten, uns innerhalb von zwei Monaten mitzuteilen, ob Sie mit der Modernisierungsmaßnahme einverstanden sind, oder ob und ggf. welche Einwendungen Sie gegen diese Maßnahme geltend machen wollen.
Nur der guten Ordnung halber weise ich Sie auf das Ihnen gesetzlich eingeräumte Sonderkündigungsrecht hin. Gem. § 555e BGB sind Sie berechtigt zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Sollten Sie kündigen, müsste die Modernisierungsmaßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zurückgestellt werden.
Ich bitte, mir Ihre Zustimmung auf dem beigefügten Doppel zu bestätigen.
(Unterschrift)
4. Muster: Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
Rz. 54
Muster 31.7: Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
Muster 31.7: Klage...