§ 31 Miete und Pacht / IV. Kündigung einer Werksmietwohnung

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 125

Dem Mieter ist vom Arbeitgeber mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses eine Wohnung vermietet worden. Nach Beendigung des Dienstverhältnisses will der Arbeitgeber das Mietverhältnis kündigen.

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 126

Für Wohnungen, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet werden, gelten die besonderen Vorschriften der §§ 576–576b BGB. Hiernach kann der Vermieter das Mietverhältnis unter den besonderen Kündigungsfristen des § 576 Abs. 1 BGB kündigen, wenn der Wohnraum weniger als zehn Jahre überlassen war und der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Bei funktionsgebundenen Werkswohnungen, wie z.B. Hausmeisterwohnungen o.Ä., ist die Kündigung spätestens bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf dieses Monats möglich, wenn die Wohnung wegen der gleichen Funktion für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird.^[145]

Werksmietverhältnisse unterliegen gem. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG der Mitbestimmung, solange das Arbeitsverhältnis besteht.^[146] Die Sozialklausel ist nur unter den Einschränkungen des § 576a BGB anwendbar.

Rz. 127

Die Kündigung des Werksmietverhältnisses muss kurzfristig nach Beendigung des Dienstverhältnisses ausgesprochen werden. Die Kündigung kann bereits vor Beendigung des Dienstverhältnisses erfolgen, nicht aber bevor dieses selbst gekündigt ist. Die verkürzte Kündigungsfrist des § 576 BGB läuft erst ab Beendigung des Arbeitsverhältnisses.^[147] Das Vorliegen eines betrieblichen Bedarfs, wonach der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten gebraucht bzw. dringend benötigt wird, muss durch einen konkret identifizierbaren Lebenssachverhalt belegt werden.^[148] Die Kündigungsfrist ergibt sich daraus, ob es sich um eine gewöhnliche Werkswohnung^[149] oder um eine "funktionsgebundene Werkswohnung"^[150] handelt.

[145] Vgl. § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

[146] Vgl. OLG Frankfurt ZMR 1992, 443.

[147] Vgl. Palandt/Weidenkaff, § 576 Rn 3.

[148] Vgl. OLG Stuttgart ZMR 1986, 263.

[149] Vgl. § 576 Abs. 1 BGB.

[150] Vgl. § 576 Abs. 1 BGB.

3. Muster: Kündigungsschreiben des Vermieters

Rz. 128

Muster 31.29: Kündigungsschreiben des Vermieters (Kündigung einer Werksmietwohnung)

Muster 31.29: Kündigungsschreiben des Vermieters (Kündigung einer Werksmietwohnung)

Das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die Wohnung _____ wurde nur mit Rücksicht auf das seinerzeit zwischen uns bestehende Dienstverhältnis mit Ihnen geschlossen. Da das Dienstverhältnis zum _____ endete, kündige ich das Wohnraummietverhältnis zum _____.

Die Wohnung wird von uns für einen anderen Betriebsangehörigen benötigt, nämlich für Herrn _____, welcher als _____ beschäftigt ist. Er wohnt derzeit in _____ und muss daher täglich zum Betrieb _____ km hin und her fahren.

Die Zustimmung des Betriebsrates liegt vor und ist in der Anlage in Kopie beigefügt.

(Unterschrift)

4. Anmerkungen zum Muster

Rz. 129

▪	Zur Kündigungsfrist vgl. § 576 Abs. 1 BGB.
▪	Zur Mitbestimmung des Betriebsrats vgl. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG.