§ 4 Anlagen mit Spezialcharakter / E. Tiefgaragen (ein Grundstück)

I. Muster

Rz. 25

Muster 4.5: Tiefgaragen (ein Grundstück)

Muster 4.5: Tiefgaragen (ein Grundstück)

Tiefgaragen (siehe Rdn 27) im Gemeinschaftseigentum (siehe Rdn 28)

Die im Aufteilungsplan dargestellte Tiefgarage verbleibt im Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer ist zur Nutzung eines Stellplatzes berechtigt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine Benutzungsregelung erlassen werden.

Alternative: Tiefgaragen im Gemeinschaftseigentum/Sondernutzungsrechte (siehe Rdn 29)

Die im Aufteilungsplan dargestellte Tiefgarage verbleibt im Gemeinschaftseigentum. An den im Aufteilungsplan mit A–Z bezeichneten Stellplätzen werden jedoch ausschließliche Sondernutzungsrechte begründet. Sämtliche Miteigentümer werden bereits jetzt vom Mitgebrauch dieser Stellplätze ausgeschlossen (negative Komponente). Der aufteilende Eigentümer ist befugt, durch einseitige Zuweisungserklärung in der Form des § 29 GBO einzelnen Wohnungen Sondernutzungsrechte an Stellplätzen zuzuweisen (positive Komponente). Die Stellplätze dürfen nur zum Abstellen von Kfz aller Art benutzt werden. Ölwechsel oder Autowäschen dürfen auf den Stellplätzen nicht durchgeführt werden. In der gesamten Tiefgarage dürfen weder Müll noch Sperrmüll, noch ähnliche Gegenstände, noch Gefahrstoffe gelagert oder abgestellt werden. Zubehörteile zu Fahrzeugen dürfen nur dann in der Tiefgarage gelagert oder abgestellt werden, wenn sie keine Brandgefahr bergen. Die Kosten der Tiefgarage sind, soweit möglich, separat zu ermitteln und nur von den Sondernutzungsberechtigten im Verhältnis ihrer Stellplätze zu tragen.

Alternative: Tiefgaragen-Teileigentum an einzelnen Stellplätzen (siehe Rdn 29)

An den Stellplätzen Nr. 20–30 in der Tiefgarage werden die Teileigentumsrechte Nr. 20–30 begründet. Die Kosten der Tiefgarage sind, soweit möglich, separat zu ermitteln und nur von den Tiefgaragenteileigentümern im Verhältnis ihrer Stellplätze zu tragen.

Alternative: Duplex- und Mehrfachparker (siehe Rdn 31)

Bei den im Aufteilungsplan mit Nr. 10 bis 20 bezeichneten Stellplätzen in der Tiefgarage handelt es sich um Duplexparker; jeder Duplexparker bildet ein Teileigentum. Sofern Miteigentumsanteile hieran an verschiedene Eigentümer veräußert werden, ist der aufteilende Eigentümer befugt, eine Nutzungsregelung hinsichtlich der Benutzung des oberen bzw. unteren Stellplatzes zu treffen. Die Miteigentümer sind auf Verlangen zusätzlich verpflichtet, eine entsprechende Vereinbarung gem. § 1010 BGB zur Grundbucheintragung zu bewilligen und zu beantragen (siehe Rdn 31).

[Alt.: Bei den im Aufteilungsplan mit Nr. *** unten und Nr. *** oben bezeichneten Stellplätzen in der Tiefgarage handelt es sich jeweils um die obere bzw. untere Ebene eines Duplexparkers. Jede Ebene bildet ein Teileigentum.

Da die beiden Stellplätzen dienenden technischen Anlagen gleichwohl im Gemeinschaftseigentum stehen, sind flankierend Sonderregelungen für Kostentragung und Instandhaltung zu treffen.]

II. Erläuterungen

1. Gestaltungsmöglichkeiten

Rz. 26

Gem. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. galten Garagenplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren. Diese Regelung ist durch das WeMoG entfallen. Nunmehr gelten jegliche Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) und sind sondereigentumsfähig. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Einzelgaragen, Garagenstellplätze in Tief- oder Sammelgaragen (mit oder ohne – haltbare – Markierung), einzelne Stellplätze einer Mehrfachparker-Anlage, oberirdische Stellplätze oder solche auf Garagendächern handelt. Stellplätze müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 Hs. 2 WEG). Garagenstellplätze können nunmehr also entweder als Sondereigentum mit dem Sondereigentum an einzelnen Einheiten unmittelbar verbunden oder als eigenständige Teileigentumseinheiten ausgestaltet werden, und zwar unabhängig von der Markierung, oder als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden. Damit steht die gesamte Palette der wohnungseigentumsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten offen. Die Neuregelung bietet den Vorteil, dass im Sondereigentum stehende Stellplätze (anders als mit einem Sondernutzungsrecht belegte Stellplätze), auch wenn sie nicht dauerhaft markiert sind, nunmehr auch außerhalb der WEG verkauft werden können.

2. Gemeinschaftseigentum und Mitbenutzung

Rz. 27

Zunächst ist es möglich, die Tiefgarage insgesamt im Gemeinschaftseigentum zu belassen. Auch ohne gesonderte Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann die WEG durch Mehrheitsbeschluss entscheiden.^[21] Eine solche Regelung wird allerdings nur zweckmäßig sein, wenn ausreichend Stellplätze zur Verfügung stehen und Streitpotenzial hinsichtlich der Nutzung einzelner Parkmöglichkeiten nicht zu befürchten steht (im Wesentlichen Kleinstanlagen).

[21] Vgl. ggf. Vermietung OLG Hamburg ZMR 2003, 444; zeitliche Befristung oder Losentscheid BayObLG NJW-RR 1993, 205; vgl. ferner OLG Frankfurt ZMR 2008, 398.

3. Sondernutzung

Rz. 28

(Zur flexiblen Zuordnung von Sondernutzungsrechten vgl. § 5 Rdn 15 ff.). Nachteil: Sondernutzungsrechte sind nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig. An Außenstehende kann nur V...