§ 4 Anlagen mit Spezialcharakter / II. Erläuterungen

1. Spezialcharakter

Rz. 18

Soll die Gesamtanlage nur für bestimmte Zwecke (z.B. Ferienhäuser, betreutes Wohnen) benutzt werden, kann dieser Zweck durch Dienstbarkeiten zu Lasten der jeweiligen Wohnungs- und Teileigentumsrechte gesichert werden.^[8] Entsprechende Benutzungsregelungen sind aber nach h.M. auch unmittelbar durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung verdinglichungsfähig.^[9] Gelegentlich findet sich wie im Muster eine Kombination beider Instrumente zur Erhöhung der Gestaltungssicherheit.^[10]

[8] BGH NZM 2003, 440.

[9] BayObLG RPfleger 1982, 93; BayObLG DNotI-Report 1998, 140; BGH NJW 2007, 215.

[10] Zu den Gestaltungsmöglichkeiten vgl. Drasdo, NJW-Spezial 2008, 193 f.

2. Nutzungsregelungen

Rz. 19

Wird durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung selbst der Spezialcharakter der Anlage festgeschrieben (vgl. Rdn 2), bedarf es möglichst detaillierter Benutzungsregelungen^[11] (Umfang der Eigennutzung, Infrastruktur, laufende Wartung, Reinigung, Instandhaltung, Ver- und Entsorgung einschließlich aller Medien, Benutzungsordnung für Feriengäste, Vermietungsorganisation, Abrechnung, ggf. Poolbildung für Erträge). Hier sind wiederum Bestandsinteressen der ursprünglichen Beteiligten und die nötige Zukunftsoffenheit insbesondere für Folgeeigentümer gegeneinander abzuwägen. Vorsorge ist insbesondere dafür zu treffen, dass sich die ursprünglich geplante Nutzung als dauerhaft nicht realisierbar oder sinnvoll erweist. Bei allen Anlagen mit Spezialcharakter sollte – wie bisher auch – stets erwogen werden, sämtliche diesbezügliche Regelungen in rein schuldrechtlichen Vertragsverhältnisse oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auszulagern. Dingliche Vereinbarungen entfalten im Grundsatz Ewigkeitscharakter, was schon nach wenigen Jahren kontraproduktiv sein kann. Eine branchenübliche Faustregel lautet: Ein Hotel muss dreimal in die Insolvenz gehen, bevor es rentabel ist. Ähnliches deutet sich im Bereich des betreuten Wohnens an. Viele Anlagen wurden schlicht am Markt und/oder sich verändernden sozialen, demografischen und gesetzlichen Entwicklungen vorbei geplant.

Handelt es sich um Verträge mit Dritten, deren es bei der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums bedarf, kann diese nach der WEG-Reform auch der aufteilende Eigentümer nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher schließen ("Ein-Personen-Gemeinschaft", siehe auch § 6 Rdn 25).^[12] Ist bereits ein Verwalter bestellt, vertritt dieser die Gemeinschaft. Im Muster kommt hier die Beauftragung der Vermittlungsorganisation in Betracht, wenn diese Beauftragung einheitlich für die Gemeinschaft gelten soll. Einer Vertragsüberleitung auf die einzelnen Wohnungseigentümer bedarf es dann nicht mehr. Die Regelungen dazu sollten in jedem Fall auch in jeden Verkaufsvertrag aufgenommen werden, insbesondere hinsichtlich der Laufzeit. In Zweifelsfällen sollte jeder Erwerber seinen Beitritt erklären.

[11] Beispiele bei Beck'sches Formularbuch/H. Müller, WEG, S. 188 ff.

[12] Siehe Beispiele bei Hügel/Elzer, WEG § 9a Rn 69.