1. Gestaltungsmöglichkeiten
Rz. 26
Gem. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. galten Garagenplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren. Diese Regelung ist durch das WeMoG entfallen. Nunmehr gelten jegliche Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) und sind sondereigentumsfähig. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Einzelgaragen, Garagenstellplätze in Tief- oder Sammelgaragen (mit oder ohne – haltbare – Markierung), einzelne Stellplätze einer Mehrfachparker-Anlage, oberirdische Stellplätze oder solche auf Garagendächern handelt. Stellplätze müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 Hs. 2 WEG). Garagenstellplätze können nunmehr also entweder als Sondereigentum mit dem Sondereigentum an einzelnen Einheiten unmittelbar verbunden oder als eigenständige Teileigentumseinheiten ausgestaltet werden, und zwar unabhängig von der Markierung, oder als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden. Damit steht die gesamte Palette der wohnungseigentumsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten offen. Die Neuregelung bietet den Vorteil, dass im Sondereigentum stehende Stellplätze (anders als mit einem Sondernutzungsrecht belegte Stellplätze), auch wenn sie nicht dauerhaft markiert sind, nunmehr auch außerhalb der WEG verkauft werden können.
2. Gemeinschaftseigentum und Mitbenutzung
Rz. 27
Zunächst ist es möglich, die Tiefgarage insgesamt im Gemeinschaftseigentum zu belassen. Auch ohne gesonderte Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann die WEG durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Eine solche Regelung wird allerdings nur zweckmäßig sein, wenn ausreichend Stellplätze zur Verfügung stehen und Streitpotenzial hinsichtlich der Nutzung einzelner Parkmöglichkeiten nicht zu befürchten steht (im Wesentlichen Kleinstanlagen).
3. Sondernutzung
Rz. 28
(Zur flexiblen Zuordnung von Sondernutzungsrechten vgl. § 5 Rdn 15 ff.). Nachteil: Sondernutzungsrechte sind nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig. An Außenstehende kann nur Vermietung erfolgen. Die Begründung von Sondernutzungsrechten bietet sich daher an, wenn voraussichtlich alle Stellplätze in der Anlage von Wohnungs- und Teileigentümern der Anlage genutzt werden. Sie vermeidet gesonderte Grundbücher für die Stellplätze und schafft auch bei späteren Veräußerungen keine steuerlichen Probleme (Stichwort: Drei-Objekt-Grenze). Es sollte klargestellt werden, dass die Stellplätze nur zum Abstellen von Kfz benutzt, Ölwechsel dort nicht durchgeführt und die Fahrzeuge dort nicht gewaschen werden dürfen. In manchen Anlagen wächst die Tendenz, offene Stellplätze zum Abstellen von Gerümpel zweckzuentfremden. Auch dieses Thema kann vorsorgend geregelt werden. Kosten der Tiefgarage sollten, soweit möglich, gesondert ermittelt werden, und zwar insbesondere, wenn nicht jeder Wohnungseigentümer selbst über einen Stellplatz verfügt. Ansonsten kann es zu erheblichen Ungleichgewichten bei der Verteilung der Kosten des nach wie vor vorhandenen Gemeinschaftseigentums kommen.
4. Teileigentum
Rz. 29
In der Regel bietet sich die Bildung von gesonderten Teileigentumseinheiten pro Stellplatz an. Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass solche Teileigentumseinheiten auch an Erwerbsinteressenten außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft veräußert werden können. Bei Sondernutzungsrechten ist dies nicht möglich (vgl. oben Rdn 26).
5. Sonderproblem: Mehrfachparker
Rz. 30
Mehrfachparker kommen in verschiedenen Varianten vor. Entweder handelt es sich um Doppelgaragen mit oberem oder unterem Stellplatz. Teilweise finden sich verschiebbare Paletten. Bei abgeschlossenen Parkhäusern ist auch ein rotierendes System technisch verbreitet. An solchen einzelnen Stellplätzen konnte bisher nach h.M. mangels Abgeschlossenheit kein eigenständiges Teileigentum begründet werden. Sie bildeten vielmehr gemeinsam einen Raum, der als Ganzes im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen konnte. Möglich waren zunächst die Gestaltungen wie oben ausgeführt (vgl. Rdn 26 f.). Ferner war es verbreitete Praxis, den Befugten jeweils nur einen Bruchteil an der insgesamt in sich verselbstständigten Teileigentumseinheit einzuräumen und eine Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB zur Grundbucheintragung zu bringen.
Rz. 31
WEG-Reform
Bei Mehrfachparkern gelten nun jeweils auch die Einzelstellplätze als ein Raum. Es kann daher an jedem Einzelstellplatz Sondereigentum begründet werden (vgl. auch § 1 Rdn 26 ff.). Dies löst jedoch nicht alle Probleme: Bei den technischen Anlagen der Mehrfachparker (z.B. der Hebeanlage für mehrere Stellplätze) handelt es sich nach wie vor zwingend um Gemeinschaftseigentum. Reparaturen dieser technischen Anlagen können kostspiel...