§ 4 Bauliche Maßnahmen / 3. Wiederherstellung von Sondereigentum

Rz. 39

Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution oder Schadensersatz in Geld verlangen. Nach dem geltenden § 14 Abs. 3 WEG kann nur noch ein "angemessener Ausgleich in Geld" verlangt werden, nicht mehr die Wiederherstellung (→ § 6 Rdn 58). Es ist trotzdem nicht ausgeschlossen, sondern im Gegenteil üblich, dass die Gemeinschaft den Balkonbelag wiederherstellt. Zu einer ordnungsmäßigen Ausführung einer Erhaltungsmaßnahme – und damit zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung – gehört die Wiederherstellung des Objekts bzw. die Beseitigung von Schäden infolge der jeweiligen Maßnahme. Die Wiederherstellung kann (und muss m.E.) deshalb auf Verlangen bzw. mit Zustimmung der jeweiligen Wohnungseigentümer beschlossen werden; entsprechende Beschlüsse sind insbesondere nicht nichtig (→ § 4 Rdn 6). Also muss eine Gemeinschaft im Vorfeld der Beauftragung der Maßnahme wissen, ob sie das Sondereigentum (Fliesen, Malerarbeiten usw.) wiederherstellen soll (Naturalrestitution, ggf. mit Änderungswünschen) oder nicht. Die erforderliche Entscheidung der Wohnungseigentümer kann im Zuge eines Rundschreibens gemäß dem folgenden Muster eingeholt werden, das die Eigentümer zugleich mit Informationen zur Sach- und Rechtslage versorgt. Es kommt aber auch in Betracht, dass eine Gemeinschaft die Balkone ohne Umschweife einfach entsprechend dem früheren Zustand vollständig wiederherstellt und die Tatsache, dass es sich teilweise um Sondereigentum handelt, nicht problematisiert wird. Wenn es keine Besonderheiten gibt (wie bspw. unterschiedliche Balkonbeläge oder Beläge, die von Wohnungseigentümern selbst aufgebracht wurden), ist diese Vorgehensweise ungeachtet der theoretisch bestehenden rechtlichen Probleme zu empfehlen, weshalb der das Sondereigentum betreffende Passus des Beschlussmusters (→ § 4 Rdn 30 Nr. 3) als optional gekennzeichnet ist. In jedem Fall ist aber vor der Durchführung der Balkonarbeiten der vorhandene Zustand zu dokumentieren, damit eine entsprechende Wiederherstellung erfolgen kann (die gleichen Fliesen usw.).

Rz. 40

Muster 4.4: Rundschreiben zur Balkonsanierung

Muster 4.4: Rundschreiben zur Balkonsanierung

Sehr geehrte Wohnungseigentümer,

in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung, die voraussichtlich am … stattfinden wird, wird über die derzeit in Planung befindliche Sanierung (Fassade, Fenster und Balkone) Beschluss gefasst werden. Sie erhalten hiermit Informationen zu ihren Balkonen. Im Zuge der Balkonsanierung wird der Balkonbelag (Fliesen, Teppich usw.) zwangsläufig zerstört werden; An- und Aufbauten (Pflanztröge usw.) müssen vorübergehend abgebaut werden. Während die tragenden Bestandteile der Balkone, also die Abdichtung und das Äußere, im Gemeinschaftseigentum stehen, steht der Balkonbelag im Sondereigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz hält in seinem § 14 Regelungen für diesen Fall parat, die zusammengefasst folgenden Inhalt haben:

▪	Die Wohnungseigentümer müssen beschlossene Maßnahmen an den Balkonen inklusive der damit einhergehenden Zerstörung des Sondereigentums dulden.
▪	Die Wohnungseigentümer können anschließend eine Entschädigung für die Zerstörung des Balkonbelags verlangen. Weil der Schutz der Balkonabdichtung die Aufbringung des Belags erfordert, ist es allerdings nicht zulässig, das Geld zu verlangen und dann keinen Belag aufzubringen. Vielmehr muss ein Wohnungseigentümer, der Geld verlangt, auch wirklich den Bodenbelag fachgerecht aufbringen lassen. Welcher Betrag ggf. für die Wiederherstellung ausgezahlt wird, entscheidet die Gemeinschaft im Nachgang der Balkonsanierung.
▪	Alternativ können Wohnungseigentümer die Gemeinschaft damit beauftragen, auf Rechnung der jeweiligen Wohnungseigentümer den Balkonbelag wiederherstellen zu lassen.

Vor der Beschlussfassung über die Sanierung muss bekannt sein, wer die Wiederherstellung seines Sondereigentums im Zuge der Sanierungsmaßnahme von der Gemeinschaft durchführen lassen will und wer dies in Eigenarbeit bzw. durch eigene Beauftragung einer Fachfirma erledigen will.

Bitte geben Sie uns deshalb bis zum … Bescheid, welche Variante Sie wählen. Sie können uns den unten angehängten Abschnitt per Post, Fax oder E-Mail zurückschicken oder eine E-Mail mit dem gleichen Inhalt senden.

Mit freundlichen Grüßen

(Verwaltung)

Anhang:

Betr. Wohnung Nr. 1, Eigentümer: Frau und Herr A

Meine/unsere Entscheidung zur Wiederherstellung des Balkonbelags im Zuge der Balkonsanierung (Zutreffendes bitte ankreuzen):

□ Die Wiederherstellung des Sondereigentums im Bereich der Balkone soll von der Gemeinschaft durchgeführt werden.

□ Die Wiederherstellung des Sondereigentums im Bereich der Balkone erledige ich/erledigen wir in Eigenregie.