§ 4 Bauliche Maßnahmen / 5. Sonstiges

Rz. 49

Verwalterrechte und -pflichten. Eine gesonderte Beauftragung und Bevollmächtigung des Verwalters zum Abschluss der beschlossenen Verträge ist entbehrlich. Seine Vertretungsmacht ergibt sich aus § 9b Abs. 1 WEG. Zur Umsetzung des Beschlusses ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft ohnehin verpflichtet. Auch eine Ermächtigung zur Abnahme der Werkleistungen muss deshalb nicht beschlossen werden. Die Verwalterpflichten bei der Überwachung und Abnahme der Arbeiten werden im Kapitel über den Verwalter behandelt (→ § 10 Rdn 276).

Rz. 50

Mittelaufbringung. Weil man nie sicher sein kann, dass dem Beschluss einer Sonderumlage auch entsprechende Zahlungen aller Miteigentümer folgen, ist eine Anweisung an den Verwalter sinnvoll, die Verträge erst dann abzuschließen, wenn auch tatsächlich genügend Geld zur Bezahlung wenigstens der ersten Abschlagsrechnungen vorhanden ist (im Muster unter Nr. 2f). Ohne eine solche Anweisung müsste der Verwalter den Beschluss ungeachtet der Finanzlage sofort zur Ausführung bringen. Weil Zahlungsrückstände auf die Sonderumlagen im Laufe der Zeit eingetrieben werden können, ist es nicht erforderlich, den Vertragsabschluss davon abhängig zu machen, dass die Sonderumlagen zu 100 % eingezahlt wurden. Das würde nur dazu führen, dass der Zahlungsverzug eines einzelnen Miteigentümers die ganze Baumaßnahme verzögert – mit unabsehbaren nachteiligen Folgen für die Gemeinschaft. Welcher konkrete Betrag hier als Voraussetzung für den Vertragsabschluss eingesetzt wird, ist eine Frage des Einzelfalls.

Rz. 51

Weisung zum Beschlussvollzug. Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer ungeachtet einer etwaigen Anfechtung unverzüglich durchzuführen. Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Diese Regelung hat ihren guten Sinn, weshalb im Normalfall – und erst recht bei einem dringenden Erhaltungsbedarf – nicht zu empfehlen ist, davon abzuweichen. Wenn die Wohnungseigentümer aber partout den Beschlussvollzug von der Bestandskraft des Beschlusses abhängig machen wollen, können sie das tun, indem sie den Verwalter anweisen, den Beschlussvollzug im Falle einer Anfechtung auszusetzen (im Muster die Variante unter Nr. 2f). Weil der Verwalter aber nicht ohne weiteres zuverlässig feststellen kann, ob eine Anfechtung erfolgte (die Zustellung der Klage kann sich Wochen und Monate hinziehen), schlägt das Muster eine aufschiebende Bedingung vor, deren Eintritt der Verwalter einfach und sicher feststellen kann.^[77]

Rz. 52

Vorsorgebeschluss zur Rechtsvertretung. Der vorsorgliche Beschluss zur Beauftragung einer Rechtsanwaltskanzlei ist sinnvoll und entspricht ohne weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung; es gilt das Gleiche wie zum Aufforderungs- und Vorbereitungsbeschluss bei Störungen (→ § 3 Rdn 69).

[77] Vorschlag nach Häublein, ZWE 2020, 331.