§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / 2. Vorliegen einer Härte

a) Vergleich mit der Herabsetzung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB

Rz. 164

Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB unerheblich wären. Der Maßstab des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB ist dort aber strenger als derjenige des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Nicht jede Herabsetzung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, die eine geringe Minderung rechtfertigt, stellt schon eine Härte für den Mieter dar. Dies ergibt sich auch daraus, dass die Möglichkeit der Mietminderung als Folge der Modernisierungsmaßnahme weiterhin vorgesehen ist. Dies ist jedenfalls ein Indiz dafür, von einer Stufung der Beeinträchtigungsfolgen auszugehen, wonach eine geringere Beeinträchtigung nur die Mietminderung rechtfertigt und erst ab einer intensiveren Störung eine Härte vorliegt. Würde jede Herabsetzung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits eine Härte gemäß § 555d Abs. 2 S. 1 BGB darstellen, bedürfte es der Möglichkeit einer Mietminderung nämlich nur noch in den Fällen, in denen die Vermieterinteressen bzw. die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes überwiegen. Ansonsten müsste der Mieter die Modernisierung ohnehin nicht dulden, so dass sich die Frage nach der Minderung der Miete überhaupt nicht stellen würde.

b) Individueller Maßstab

Rz. 165

Darüber hinaus stellt § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB auch weniger auf eine objektivierte, sondern auf eine individualisierende Betrachtung ab. Es kommt alleine darauf an, ob eine Beeinträchtigung für den Drittnutzer, der sich hierauf beruft, eine Härte darstellt. Dabei sind Besonderheiten in seiner körperlichen Konstitution, sein Alter und sein Gesundheitszustand zu berücksichtigen.^[105] Im Ergebnis kann also ein Umstand für einen Drittnutzer durchaus eine Härte darstellen, der für alle anderen hinzunehmen wäre. Bei der Frage, worin eine Härte gemäß § 555d Abs. 2 S. 1 BGB zu sehen ist, kann im Mietrecht insbesondere auf die nach ausdrücklichem Bekunden des Gesetzgebers fortgeltenden Umstände des § 554 Abs. 2 S. 3 BGB a.F. zurückgegriffen werden.^[106] Dabei handelt es sich um die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und vorangegangene Aufwendungen des Mieters.^[107] Dies kann auch in vorliegenden Zusammenhang Geltung verlangen, so dass für die Frage, wann eine Härte anzunehmen ist, auf die diesbezüglichen mietrechtlichen Kommentierungen verwiesen werden kann.

[105] LG Berlin v. 13.1.2015 – 63 S 133/14, GE 2015, 323 zur Erkrankung an Bauchspeicheldrüsenkrebs; allgemein s. Lützenkirchen/Dickersbach, § 555d Rn 29a; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn 27.

[106] BT-Drucks 10/10485, S. 21.

[107] Die dort noch aufgeführte Mieterhöhung ist bei der Prüfung, ob bereits die Modernisierung selbst eine Härte darstellt, noch nicht zu berücksichtigen, s. § 555d Abs. 2 S. 2 BGB.