§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / 3. Abwägung

a) In der Wohnung des Drittnutzers lebende Personen

Rz. 166

Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei allen Personen stillschweigend voraus, dass sie als Bewohner der Wohnung von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Ein Familienangehöriger, der auf dem Nachbargrundstück lebt und durch die Modernisierungsmaßnahme beeinträchtigt wird, bleibt in der Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB außer Betracht. Gleiches gilt für den Mieter selbst, wenn er nicht als Bewohner der gemieteten Wohnung, sondern als Eigentümer eines Nachbargrundstücks betroffen ist. Aus dem Erfordernis der Betroffenheit gerade als Bewohner der Wohnung folgt auch, dass es nicht genügt, wenn eine grundsätzlich in die Abwägung einzubeziehende Person nur bei Zugang der Ankündigung oder bei Ablauf der Frist des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in der Wohnung lebt. Verlässt eine Person vor der geplanten Durchführung der baulichen Veränderung die Wohnung, sind ihre Interessen nicht in die Abwägung einzubeziehen. Geschützt werden neben dem Mieter sämtliche in seinem Haushalt lebende Personen. Zu den Angehörigen des Haushalts gehören daher sämtliche dauerhaft in den Mieterhaushalt integrierte Personen, ohne dass es auf Verwandtschaftsbeziehungen ankommt. Insoweit kann auf die mietrechtlichen Kommentierungen zu § 555d Abs. 2 S. 1 BGB verwiesen werden.

b) Vorausgegangene Aufwendungen des Drittnutzers

Rz. 167

Im ursprünglichen, mietrechtlichen Zusammenhang des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB können auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters für die in dieser Vorschrift geforderte Abwägung erheblich sein.^[108] Derartige Aufwendungen liegen immer dann vor, wenn Einrichtungen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, etwa eine eingebaute Gasetagenheizung nach Einbau einer Gaszentralheizung. Die unbeschränkte Verweisung auf die Vorschrift in § 15 Nr. 2 WEG legt nahe, dass dies auch im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung gelten soll, was dort besondere Probleme nach sich zieht. Denn damit könnte die bauliche Veränderung über einen Härtegrund verhindert werden, der nicht die Intensität des § 20 Abs. 4 WEG erreicht. Zudem käme es zur Kollision mit den mietrechtlichen Vorgaben. Denn dort ist zu beachten, dass der Mieter den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache nicht einseitig verändern kann, weshalb Aufwendungen im Rahmen des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB nur zu berücksichtigen sind, wenn der Vermieter der Maßnahme des Mieters zumindest konkludent zugestimmt hat. Diese Rechte Dritter kann ein Umbauwilliger, der nicht zugleich der vermietende Sondereigentümer ist, nicht geltend machen. Es erscheint daher fraglich, ob der Verweis in § 15 Nr. 2 WEG auch diese im Mietrecht anerkannte Härte erfassen soll. Jedenfalls ist zu prüfen, ob die Investition des Mieters als abgewohnt zu gelten hat. Dabei wird allgemein angenommen, dass dies bei Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete binnen vier Jahren eintritt.^[109]

[108] Lützenkirchen/Dickersbach, § 555d Rn 33; Schmid/Harz/Harsch, § 555d Rn 11; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn 40.

[109] Klein-Blenkers/Heinemann/Ring/Scheff, § 555d Rn 26; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn 40.

c) Interessen auf Seiten des "Vermieters"

Rz. 168

In die Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB sollen die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude einzubeziehen sein. Die Verweisung auf § 555d Abs. 2 BGB ist besonders unverständlich, da sie schon im ursprünglichen Zusammenhang zumindest unvollständig war, blieben doch die Interessen sonstiger Bewohner, insbesondere anderer Wohnungseigentümer und dinglicher Berechtigter unberücksichtigt. Im jetzigen Zusammenhang können die Vorgaben des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB noch weniger überzeugen, da der Vermieter (ein Mietverhältnis vorausgesetzt) gar nicht der Urheber der baulichen Veränderung sein muss, sie kann auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einem Miteigentümer initiiert sein. Dass deren Interessen, wie es nach dem Wortlaut der Vorschrift der Fall wäre, unberücksichtigt bleiben, erscheint nicht hinnehmbar. Auf die Interessen des vermietenden Sondereigentümers, der nicht Urheber der baulichen Veränderung ist, kann es dagegen nicht ankommen, zumal sie sogar gegen ihre Durchführung sprechen könnten, wenn er sie nicht befürwortet.

Rz. 169

Im Wege der korrigierenden Auslegung sind also den Interessen des Drittnutzers ("Mieters") sind also denjenigen des Umbauwilligen ("Vermieters") gegenüberzustellen. Auf seiner Seite sind demnach die Interessen an der Wohnwertverbesserung, aber auch sonstige Aspekte zu berücksichtigen wie nur begrenzt verfügbare Förderprogramme, Steuerermäßigungen^[110] und die langfristige Sicherung der Vermietbarkeit. Insoweit kann auf die Kommentierungen zu § 555d Abs. 2 S. 1 BGB verwiesen werden. Daneben sind die Interessen anderer Mieter, aber selbstverständlich entgegen dem Wortlaut auch di...