I. Systematik
1. Verteilung von Kosten und Nutzungen
Rz. 93
§ 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ihre Nutzungsbefugnis bereits aus § 16 Abs. 1 WEG, worauf § 21 Abs. 2 S. 2 WEG deklaratorisch verweist. Hinsichtlich der Kosten nennt § 21 WEG drei Beteiligungsmöglichkeiten: Kosten baulicher Veränderungen, die auf Verlangen eines Wohnungseigentümers durchgeführt oder gestattet wurden, trägt dieser nach § 21 Abs. 1 S. 1 WEG selbst. Umgekehrt ist er nach § 21 Abs. 1 S. 2 WEG auch alleine zur Nutzung der baulichen Veränderung befugt. Die Kosten baulicher Veränderungen, die mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen wurden oder sich innerhalb angemessener Zeit amortisieren, fallen gemäß § 21 Abs. 2 WEG allen Wohnungseigentümern nach ihrem gesetzlichen Anteil zur Last. Die Kosten der übrigen baulichen Veränderungen tragen nur die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, gemäß § 21 Abs. 3 S. 1 WEG nach ihrem Miteigentumsanteil; sie sind aber nach § 21 Abs. 3 S. 2 WEG auch alleine nutzungsbefugt. Als Gegenstück zur Erleichterung baulicher Veränderungen wird nun also die Kostenverteilung zulasten ihrer Befürworter geregelt: Mit Ausnahme der beiden gemeinschaftsnützigen baulichen Veränderungen in § 21 Abs. 2 S. 1 WEG sollen deren Kosten den Wohnungseigentümern, die sie nicht befürworten, auch nicht mehr zur Last fallen.
2. Begriff der Kosten
Rz. 94
Der Begriff der Kosten wird im Gesetz selbst nicht definiert. Auch die Gesetzesmaterialien bieten keine allgemeine Definition. Sie halten aber zu jedem der drei Kostenverteilungsschlüssel in § 21 Abs. 1–3 WEG fest, dass mit Kosten auch Folgekosten gemeint sind. Dies ist folglich als die vom Gesetzgeber gewollte Definition anzusehen.
II. Von einem Eigentümer verlangte bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 1 WEG)
1. Gestattete bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Fall 1 WEG)
a) Gestattung
Rz. 95
Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und 3. Die Differenzierung ist ebenso wichtig, wie sie voraussichtlich schwierig sein wird. Für den Umstand, dass eine bauliche Veränderung einem Wohnungseigentümer gestattet wurde, ist seine Veranlassung maßgeblich. Er muss die bauliche Veränderung ähnlich wie nach § 20 Abs. 2 WEG verlangt haben. Der Unterschied zu dem in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG ebenfalls geregelten Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG besteht nur darin, dass er bei sonstigen gestatteten baulichen Veränderungen hierauf keinen Anspruch hatte. Hingegen genügt die bloße Anregung einer baulichen Veränderung, die daraufhin beschlossen wird, für die Kostenfolge des § 21 Abs. 1 S. 1 WEG nicht.
Rz. 96
Praxistipp
Im Hinblick auf die erhebliche Bedeutung des Unterschiedes zwischen einer gestatteten und einer beschlossenen baulichen Veränderung empfiehlt sich eine besonders saubere Differenzierung bei der Beschlussfassung sowie der Niederschrift. Es sollte schon aus dem Beschlusswortlaut hervorgehen, ob die bauliche Veränderung auf Veranlassung eines Wohnungseigentümers gestattet wurde, oder ob es sich bei dessen Beitrag zur Willensbildung nur um eine Anregung handelte, die die Mehrheit aufgriff.
b) Durchführung durch den Wohnungseigentümer
Rz. 97
§ 20 Abs. 1 Fall 2 WEG differenziert ebenso wenig wie § 21 Abs. 1 S. 1 WEG, wer die bauliche Veränderung durchführt, die einem Wohnungseigentümer gestattet wird. Die Gesetzesmaterialien gehen wohl von der Ausführung durch den Wohnungseigentümer als Regelfall aus, wenn sie davon reden, dass "einem Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird." Für diesen Fall ist die Regelung der Kosten in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG fast überflüssig, da sie ohnehin nicht vom Gemeinschaftskonto abgehen und somit nicht verteilt werden müssen. Sie dient dann nur der Klarstellung, dass der Wohnungseigentümer für die Durchführung der ihm gestatteten baulichen Veränderung keine Kostenerstattung verlangen kann. Dies gilt insbesondere bei nachträglicher Gestattung einer bereits durchgeführten baulichen Veränderung, selbst dann, wenn sie auch als privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG beschlossen oder verlangt hätte werden können.
c) Durchführung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Rz. 98
Weder § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG noch § 21 Abs. 1 S. 1 WEG schließen es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gestattete, ähnlich wie eine verlangte bauliche Veränderung selbst durchführt. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, weil eben das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Wird etwa auf Veranlassung des für die Gartenpflege zuständigen Wohnungseigentümer die Herstellung eines Gerätehäuschens gestattet, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Zweifel nähere Vorgaben zur Ausführung machen und diese im...