§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / I. Jegliche Veränderung des rechtmäßigen Zustands jenseits der Erhaltung (§ 20 Abs. 1 WEG)

1. Vereinfachte Definition

Rz. 1

Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Der Gesetzgeber hat die bauliche Veränderung nunmehr in § 20 Abs. 1 WEG legaldefiniert. Danach ist eine bauliche Veränderung jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Diese Definition ist somit zumindest um die gegenständliche Umgestaltung vermindert, die der Gesetzgeber nicht mehr verlangt.^[1]

[1] Zu den Folgen s.u. Rdn 10.

2. Nicht erfasste Maßnahmen

Rz. 2

Diese Definition erfasst sämtliche baulichen Maßnahmen mit Ausnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands und der Instandhaltung und Instandsetzung. Erstere unterfällt trotz einer Veränderung des Bestandes schon deshalb nicht dem Begriff der baulichen Veränderung, weil sie rechtlich nur den ordnungsmäßigen Zustand herstellt. Es handelt sich also gar nicht um eine nachträgliche Änderung des von Anfang an geschuldeten Zustands. Das gilt erst recht für Erhaltungsmaßnahmen. Auch hier wird der rechtmäßige Zustand also nicht geändert, sondern wiederhergestellt.

3. Modernisierende Instandsetzung

Rz. 3

Einen Wechsel will der Gesetzgeber offenbar bei der modernisierenden Instandsetzung vollziehen. Nach der Legaldefinition dürfte sie nicht der baulichen Veränderung unterfallen, da auch sie nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, wenn auch nicht im Sinne einer Reproduktion, sondern als zeitgemäße Modifikation. Damit geht sie nicht im Sinne von § 13 Abs. 2 WEG über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Gleichwohl scheint der Gesetzgeber im Zusammenhang mit § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG zu meinen, sie gliedere sich im Hinblick auf die Amortisierung ihrer Kosten "nahtlos in das System des Entwurfs"^[2] ein und folgert daraus, dass eine "modernisierende Instandsetzung (…) demnach – wie jede bauliche Veränderung – mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (kann)."^[3] Dies ist zwar, wie oben aufgezeigt, im Hinblick auf die Legaldefinition keineswegs eine nahtlose Einfügung in das System des Gesetzes. Gleichwohl wird die modernisierende Instandsetzung künftig nach den Regeln der baulichen Veränderung zu handhaben sein.

[2] BT-Drucks 19/18791, S. 67.

[3] BT-Drucks 19/18791, S. 67.