§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / II. Die Ankündigung von baulichen Veränderungen (§ 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c BGB)

1. Gegenstand der Ankündigung (§ 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB

Rz. 140

Nach § 15 Nr. 2 WEG sollen "Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen" angekündigt werden. Bereits dies zeigt, dass die Verweisung auf § 555c BGB misslungen ist, wonach der mietrechtlichen Zielsetzung entsprechend durchweg nur von "Modernisierungsmaßnahmen" die Rede ist, die aber nur einen Teil der möglichen baulichen Veränderungen umfassen. Wo die in Bezug genommenen Normen von "Modernisierungs(maßnahmen)" reden, muss dies im vorliegenden Zusammenhang durch "bauliche Veränderungen" ersetzt werden.

2. Textform

Rz. 141

Die Ankündigung bedarf gemäß § 15 Nr. 2 WEG der Textform. Damit nimmt die Vorschrift auf § 126b BGB Bezug. Der Drittnutzer kann also durch eine Urkunde oder auf jede andere zur dauerhaften Wiedergabe von Schriftzeichen geeigneten Weise, z.B. mit E-Mail über die anstehende bauliche Veränderung informiert werden.^[91] § 15 Nr. 2 WEG fordert nicht, dass alle nach § 555c BGB erforderlichen Informationen in einem Dokument enthalten sein müssen.^[92] So ist etwa zur Textform der Einberufung nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG anerkannt, dass der Verwalter eine "gemischte Einladung" teils per E-Mail, teils per Fax und im Übrigen schriftlich versenden darf.^[93] Im Übrigen wäre eine Bezugnahme auf frühere Urkunden selbst nach den strengeren Anforderungen des § 126 BGB zulässig^[94] und jedenfalls im Wege der Auslegung als gewünscht anzusehen.

Rz. 142

Denkbar ist daher auch die schrittweise Information, etwa zunächst über das Datum und die anstehenden Arbeiten und später über deren Umfang. Aus diesem Grund ist auch die Ergänzung einer unvollständigen Ankündigung möglich, ohne dass die bereits mitgeteilten Tatsachen sämtlich wiederholt werden müssen. Ebenso ist eine Kombination verschiedener Mitteilungsformen, etwa die briefliche Ankündigung der jeweiligen Arbeiten und die spätere Mitteilung des konkreten Termins der Durchführung durch E-Mail möglich. Die Dreimonatsfrist in § 15 Nr. 2 WEG wird aber nur durch eine vollständige Ankündigung gewahrt, so dass es bei Teilankündigungen auf die letzte Mitteilung ankommt.

[91] Prütting/Wegen/Weinreich/Ahrens, § 126b Rn 4; MüKo/Einsele, § 126b Rn 4 u. 9.

[92] MüKo/Artz, § 555c Rn 5, der allerdings Nachträge bei unvorhersehbaren Änderungen zulassen will; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn 15 (anders aber Rn 9); ähnlich schon zum alten Recht MüKo/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn 36.

[93] Riecke/Schmid/Riecke, § 24 Rn 31; Jennißen/Elzer, § 24 Rn 86b.

[94] So auch für § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 554 Rn 273.

3. Ankündigender

a) Verweisung auf den "Vermieter"

Rz. 143

Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehmen muss. Dies wäre aber in mehrfacher Hinsicht ungenügend. Zum einen haben Drittnutzer, die keine Mieter sind (Nießbraucher, Familienangehörige) keinen Vermieter. Zum anderen muss über die Verweisungen in §§ 13 Abs. 2, 20, 15 Nr. 2 WEG auf § 555c BGB auch über Veränderungen im Sondereigentum eines Miteigentümers informiert werden. Dies ist dem vermietenden Wohnungseigentümer aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen schlicht nicht möglich, wenn er keine Kenntnis über die von einem Miteigentümer geplanten baulichen Maßnahmen hat. Das neue Recht gewährt ihm auch keinen Auskunftsanspruch hierüber. Darüber hinaus könnte der vermietende Sondereigentümer die Durchführung ihm unangenehmer baulicher Veränderungen einfach dadurch verhindern, dass er die Ankündigung unterlässt.

b) Urheber der baulichen Veränderung

Rz. 144

Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der umbauwillige Sondereigentümer. Das entspricht nicht nur dem Vorgehen bei Erhaltungsmaßnahmen, sondern auch dem Sinn der Vorschrift. Denn nur der Urheber hat die erforderlichen Informationen und er hat im Gegensatz etwa zu einem vermietenden Sondereigentümer, der gegen die Maßnahme gestimmt hat, auch ein Interesse an einer ordnungsgemäßen Ankündigung. Zudem ist dann auch die Information von Drittnutzern gewährleistet, die bei einer Ankündigungspflicht vermietender Eigentümer keinen Informanten hätten.

4. Adressat der Ankündigung

a) Verweisung auf den "Mieter"

Rz. 145

Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon ausweislich seines ersten Halbsatzes eine Duldungspflicht all derjenigen Personen begründen will, die Wohnungseigentum gebrauchen. Man wird di...