§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / IV. Inhalt

1. Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten

a) Bedeutung der Ankündigung

Rz. 149

Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen."^[98] In der Regel dürfen also keine Details wie im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt werden. Dies gilt im Wohnungseigentumsrecht umso mehr, als die Ankündigung hier nicht dazu dient, dem Mieter eine rechtliche Beurteilung zu ermöglichen, ob überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt und welchen Einfluss sie auf die Miethöhe hat. Vielmehr hat er jede über eine Erhaltungsmaßnahme hinausgehende Veränderung, sofern keine Härte vorliegt, ohnehin zu dulden und muss umgekehrt keine von der rechtlichen Qualifikation der Maßnahme abhängende Verschlechterung seiner Rechtsposition in Form einer Mieterhöhung befürchten.

[98] BT-Drucks 17/10485, S. 20; ebenso Hinz, ZMR 2012, 153, 156.

b) Art der baulichen Veränderung

Rz. 150

Die Bezugnahme des § 15 Nr. 2 WEG auf § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB ist nach oben Gesagtem so zu verstehen, dass der Umbauwillige Auskunft über Art und Umfang der baulichen Veränderung zu geben hat. Sofern man zwischen deren Art und Umfang differenzieren will, verlangt die erstere Angaben dazu, welche Art von baulicher Veränderung überhaupt geplant ist. Der Umbauwillige muss hier also die Bauteile und Einrichtungen (Zimmer, Heizung, Fenster) bezeichnen, die von der baulichen Veränderung betroffen sind. Da auch dies anders als im Mietrecht nicht die rechtliche Qualifikation der Maßnahme, insbesondere nicht die Abgrenzung zur Instandsetzungsmaßnahme ermöglichen soll, sind die Anforderungen eher geringer als bei der Modernisierung.

c) Umfang der baulichen Veränderung

Rz. 151

Alleine die Kenntnis, welche Maßnahme überhaupt durchgeführt werden soll, erlaubt noch keinen Rückschluss auf die Betroffenheit der einzelnen Drittnutzer, insbesondere im Hinblick auf eine Härte gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB. Diese Einschätzung ermöglichen nur nähere Angaben zum Umfang der baulichen Veränderung. Hier muss der Umbauwillige insbesondere angeben, welches vorhandene Bauteil in welchem Umfang betroffen ist. Denn etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage mit neuer Leitungsführung kann durchaus unterschiedlich erfolgen. Dabei ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass bestimmte Maßnahmen keine näheren Ausführungen hierzu erfordern. Etwa die Ankündigung, dass alle einfach verglasten Fenster durch Kunststofffenster mit Doppelverglasung ausgetauscht werden, ist weitgehend selbsterklärend. Ferner muss der Drittnutzer der Ankündigung jedenfalls in groben Zügen entnehmen können, welche Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz) für welchen Zeitraum bevorstehen. Hinsichtlich des Umfangs der baulichen Veränderung können die Ankündigungen bei verschiedenen Drittnutzern durchaus zu differenzieren sein. Sind bestimmte Wohnungen ausschließlich oder stärker betroffen, muss der Umbauwillige die dortigen Drittnutzer in jedem Falle hierüber informieren. Hingegen kann er diese Informationen den Drittnutzern, deren Wohnungen nicht in Mitleidenschaft gezogen werden, vorenthalten.

d) Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte (§ 555c Abs. 3 BGB)

Rz. 152

Erstaunlicherweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555c Abs. 3 BGB, obwohl der Regelungsgehalt der Vorschrift für die Ankündigung baulicher Veränderungen irrelevant ist. Im Mietrecht will die Vorschrift die Ankündigung energetischer Sanierungen erleichtern, indem der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann. Welche Bedeutung dem bei der Ankündigung baulicher Veränderungen im Wohnungseigentumsrecht zukommen könnte, bleibt offen. Wenn der Umbauwillige den Einbau wärmeisolierter Fenster oder eines Wärmeverbundsystems ankündigt, sind Art und Umfang der Veränderung hinreichend beschrieben. Weder bedarf es der Angabe genauer noch pauschalierter Werte. § 555c Abs. 3 WEG wird im Wohnungseigentumsrecht schlicht bedeutungslos bleiben.

2. Beginn und Dauer der Maßnahme (§ 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB)

Rz. 153

Der Umbauwillige hat des Weiteren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme anzukündigen. Damit ist der Umbauwillige nicht zu konkreten Terminsangaben verpflichtet, darf sich jedoch nicht auf pauschale Angaben wie "im Frühjahr" beschränken. Gleiches gilt für die Dauer der Arbeiten, die nicht mit "einige Wochen" o.ä. umschrieben werden dürfen. Im Ergebnis wird man wohl beim Beginn der Arbeiten eine Festlegung auf eine Kalenderwoche genau verlangen, ebenso bei ihrer Dauer. Sowohl für den Beginn als auch bei der Dauer der Arbeiten sind einige Tage Abweichung unschädlich, nicht aber Abweichungen von Wochen. Dies verlangt dem Umbauwilligen einiges ab, da Handwerksunternehmen oftmals nicht in der Lage sind für drei Monate im Voraus wochengenau zu planen. Da die Unterschreitung der angegebenen Bauz...