§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / V. Entbehrlichkeit der Ankündigung (§ 555c Abs. 4 BGB)

1. Reichweite der Regelung

Rz. 156

§ 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB legt fest, wann die Ankündigung und der Hinweis auf § 555c Abs. 2 BGB entbehrlich sind. Dies bezieht sich nur auf die fristgebundene frühzeitige Ankündigung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 BGB, die drei Monate vor der Maßnahme zu erfolgen hat. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB ermächtigt den Umbauwilligen und seine Handwerker aber nicht, ohne Ankündigung oder gar Erlaubnis des Drittnutzers die zu seinem ausschließlichen Gebrauch angemieteten Räume zu betreten. Anders als bei Erhaltungsmaßnahmen (§ 15 Nr. 1 i.V.m. § 555a Abs. 2 BGB) sieht § 555c Abs. 4 BGB die besondere Dringlichkeit einer Maßnahme nicht als Grund für die Entbehrlichkeit der Ankündigung vor. Dies ist auch sachgerecht, da bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen zu einem neuen, qualitativ höherwertigen Zustand führen. Es dürfte aber kaum ein Fall vorstellbar sein, in dem dieser so dringlich herbeigeführt werden muss, dass selbst für eine Ankündigung keine Zeit mehr bleibt. Hingegen ist der Verzicht auf eine Ankündigung bei Unerheblichkeit von Einwirkung und Mieterhöhung durchaus sinnvoll, da die Interessen des Drittnutzers dann nicht nachteilig betroffen sein können.

2. Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit der Ankündigung

a) Gegenstand der Einwirkung

Rz. 157

Bereits der Mietgesetzgeber stellte in § 555c Abs. 4 BGB anders als in § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. nicht auf die "Einwirkung auf die vermieteten Räume" ab, sondern auf die "Mietsache". Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die "Mietsache" anders als die "vermieteten Räume" eben nicht nur die vom Mieter angemieteten Räumlichkeiten, sondern die gesamte Liegenschaft einschließlich der Außenanlagen und der gesamten Baulichkeiten umfasst. Ein solch weites Verständnis erscheint auch im Wohnungseigentumsrecht angebracht. Denn die bauliche Veränderung kann auch unabhängig von den angemieteten Räumen Auswirkungen auf den Gebrauch durch den Drittnutzer haben, man denke nur an die Verengung einer Durchfahrt durch beidseitig angebrachten Vollwärmeschutz. Deshalb dürfte darauf abzustellen sein, ob die Einwirkung auf die gesamte Liegenschaft einschließlich der Außenanlagen und der gesamten Baulichkeiten der Liegenschaft unerheblich ist.

b) Unerheblichkeit der Einwirkung

Rz. 158

Voraussetzung der Entbehrlichkeit der Ankündigung baulicher Veränderungen ist nach dem Gesetzeswortlaut die Unerheblichkeit der Einwirkung auf die Liegenschaft. Maßgeblich für die Unerheblichkeit einer Einwirkung ist wie im Mietrecht, wie lange und wie intensiv der zulässige Gebrauch durch den Drittnutzer gestört wird. Der Gesetzgeber hat im mietrechtlichen Zusammenhang, bei der Regelung des Wärmecontracting, einen Fall einer Bagatellmaßnahme, die nicht angekündigt werden muss, ausdrücklich angesprochen. Hierbei handelte es sich um "Arbeiten an der Heizungsanlage im Keller des Gebäudes von kurzer Dauer außerhalb der Heizperiode."^[99] Hieraus wird ersichtlich, dass derartige Bagatellmaßnahmen vorrangig bei Arbeiten außerhalb der Wohnräume anzunehmen sind, die auch ansonsten deren Nutzungsmöglichkeiten nur unerheblich beeinträchtigen. Sind die zur exklusiven Nutzung vorgesehenen Räume selbst betroffen, wird man wohl davon ausgehen müssen, dass länger als einen Tag dauernde Einwirkungen nicht mehr unerheblich sind. Deshalb kann mit der früheren Rechtsprechung etwa der Einbau einbruchssicherer Wohnungstüren oder die Montage von Thermostatventilen weiterhin von der fristgebundenen Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ausgenommen werden.

[99] BT-Drucks 17/10485, S. 22.