§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / C. Regelungsbedürftige Punkte

I. Beteiligungsverhältnis

Rz. 7

Was das Beteiligungsverhältnis betrifft, sind insbesondere folgende Erwerbsformen denkbar:

▪	Miteigentum der Partner zu Bruchteilen (§§ 1008 ff., 741 ff. BGB),
▪	Erwerb durch eine zwischen den Lebensgefährten bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB),
▪	Erwerb durch eine zwischen den Partnern bestehende offene Handelsgesellschaft (§§ 105 ff. BGB).

Rz. 8

Wegen des sachenrechtlichen und des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes muss das Beteiligungsverhältnis in der Auflassung (§§ 925, 873 BGB) und der Grundbucheintragung (§ 47 GBO) genau angegeben werden. Erwerben die Lebensgefährten in Bruchteilseigentum bedeutet das, dass angegeben werden muss, zu welchem Anteil jeder Partner erwirbt. Häufig finanzieren die Beteiligten aber den Kaufpreis jedenfalls teilweise fremd. Im Zeitpunkt des Kaufs kann dann nicht sicher vorhergesagt werden, zu welchem Anteil sich jeder Partner einmal (rückblickend) an der Gesamtfinanzierung beteiligt haben wird. Wünschen die Beteiligten jedoch, dass sich unterschiedlich hohe Finanzierungsbeiträge (vor allem im Trennungsfall) auch in entsprechenden Beteiligungsquoten niederschlagen, sind sie darauf hinzuweisen, dass dies im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft mit unmittelbarer dinglicher Wirkung nicht möglich ist. Entsprechende schuldrechtliche treuhandähnliche Vereinbarungen sind natürlich denkbar, haben allerdings ihre Schwächen:

▪	Der "fleißige" Partner ist gegen eine Insolvenz des "säumigen" nicht ausreichend geschützt (Ausnahme: Schutz durch eingetragene Vormerkung).
▪	Überträgt der "säumige" Partner dem "fleißigen" seinen Anteil (ganz oder teilweise) in Erfüllung einer entsprechenden Treuhandvereinbarung, kann dies zu einem GrESt-Tatbestand führen.

Die vorgenannten Nachteile können vermieden werden, wenn nicht die Partner, sondern eine von ihnen gegründete GbR oder oHG erwirbt und gesellschaftsvertraglich bewegliche Beteiligungsquoten vereinbart werden (vgl. unten Rdn 25 ff.).

II. Innenverhältnis

Rz. 9

In Vereinbarungen der genannten Art sind für das Innenverhältnis erfahrungsgemäß insbesondere die folgenden Gesichtspunkte zu thematisieren:

▪	Beiträge der Partner zur Finanzierung, und zwar in der Form bereits vorhandenen Eigenkapitals und der Verpflichtung zu Beiträgen beim Tilgungs- und Zinsdienst etwaiger Fremdmittel
▪	Folgen der Geburt und Betreuung eines gemeinsamen Kindes für die Beitragspflicht
▪	Auseinandersetzung bei Trennung, insbesondere Gewinn- und Verlusttragung und Form der Auseinandersetzung (bei Bruchteilsgemeinschaft ist Zwangsversteigerung nach § 753 BGB abzubedingen und durch freihändigen Verkauf zu ersetzen)
▪	Erwerbsrecht/-pflicht eines Partners im Trennungsfall
▪	Folgen einer Eheschließung
▪	Folgen des Todes eines Partners
▪	Beim Hausbau in Eigenregie: Bewertung von Arbeitsleistungen der Partner und von deren Angehörigen.

Derartige Regelungen sind insbesondere dann beurkundungsbedürftig, wenn sie eine Verpflichtung zur Übertragung der Immobilie oder eines Bruchteils hieran enthalten – etwa in Form eines Ankaufs- oder Vorkaufsrechts für einen Partner im Trennungsfall (§ 311b Abs. 1 BGB) – oder wenn sie erbvertragliche Verfügungen enthalten (§ 2276 Abs. 1 S. 1 BGB).