§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / D. Erwerb in "starrer" Bruchteilsgemeinschaft

Rz. 10

Wünschen die Beteiligten, dass (auch) im Falle ihrer Trennung kein Vermögensausgleich stattfindet, so dass etwaige Überleistungen eines Partners zu einer endgültigen Vermögensmehrung beim anderen Teil führen sollen, so ist eine entsprechende umfassende Ausschlussklausel erforderlich. Sie könnte etwa folgendermaßen lauten:^[8]

Muster 4.1: Formulierungsvorschlag Ausschlussklausel

Muster 4.1: Formulierungsvorschlag Ausschlussklausel

Im Hinblick auf die zwischen ihnen bestehende nichteheliche Lebensgemeinschaft und darauf, dass sie den Kaufpreis nicht nur aus eigenen Mitteln, sondern auch im Wege der Fremdfinanzierung erbringen, hat der Notar die Erwerber eingehend darüber belehrt, inwiefern nach geltender Gesetzeslage und Rechtsprechung ein Erwerber vom anderen dinglich oder schuldrechtlich Ausgleich, Ersatz oder Anpassung der Miteigentumsquoten verlangen kann, wenn es zur Auflösung der Lebensgemeinschaft insbesondere durch Tod eines Partners oder Trennung kommt und er höhere Finanzierungsbeiträge (Eigenkapital, Tilgung und Zinsleistungen auf Fremdfinanzierungen) geleistet hat als der andere.

Die Erwerber möchten abweichend hiervon unabhängig von der Höhe der jeweiligen Finanzierungsbeiträge zu gleichen Teilen dinglich und auch wirtschaftlich an dem Grundbesitz beteiligt sein. Die vom Notar vorgeschlagene Alternativgestaltung, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beweglichen Beteiligungsquoten entsprechend den jeweiligen Finanzierungsbeiträgen zu erwerben oder ein durch nicht abtretbare Sicherungshypothek gesichertes Darlehen zu vereinbaren, wünschen die Erwerber ausdrücklich nicht. Zwischen den Beteiligten entsteht insbesondere keine konkludent begründete Innengesellschaft (ab 1.1.2024: "nicht rechtsfähige Gesellschaft", § 705 Abs. 2 Alt. 2 BGB idF durch das MoPeG^[9]) nach der BGH-Rechtsprechung. Im Falle der Auflösung der zwischen ihnen bestehenden nichtehelichen Lebensgemeinschaft sollen auch keine Ansprüche aus Wegfall der Geschäftsgrundlage oder Bereicherungsrecht bestehen. Den Erwerbern ist bekannt, dass Zuvielleistungen eines Partners der Schenkungsteuer unterliegen können.

Rz. 11

Zur Vermeidung von Missverständnissen: Die vorstehende Klausel kann (Minimallösung), muss aber nicht die alleinige Regelung zum Innenverhältnis der Partner sein. Sie kann selbstverständlich mit weiteren Vereinbarungen zum Innenverhältnis verbunden werden, etwa Erwerbsrechten (ggf. als Option ausgestaltet) oder einer Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB (Ausschließung des Rechts, die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft zu verlangen). Zudem kann es sein, dass die Partner eine Erbfolgeregelung wünschen, etwa mit dem Inhalt, dass der Überlebende die Immobilie (ohne Auszahlung etwaiger Pflichtteilsberechtigter) zu Alleineigentum erwirbt.

Rz. 12

Der Erwerb in "starrer" Bruchteilsgemeinschaft, bei der die angeschaffte Immobilie unabhängig von der Beteiligung an ihrer Finanzierung und ohne Ausgleich den Partnern zu gleichen Teilen gehört, kann je nach Zuschnitt der Partnerschaft durchaus sachgerecht sein, etwa wenn die Beteiligten eine Einverdiener-Partnerschaft führen, in der die Frau im beiderseitigen Einvernehmen gemeinsame Kinder betreut und zu diesem Zweck auf Erwerbstätigkeit verzichtet. Erst recht ist er sachgerecht, wenn die Partner allein mit Eigenkapital finanzieren. Hier stehen die Beiträge schon bei Abschluss des Kaufvertrages unabänderlich fest.

Rz. 13

Mit dem Erwerb in "starrer" Bruchteilsgemeinschaft können jedoch unangenehme erbschaftsteuerliche Konsequenzen verbunden sein. Überobligationsmäßige Finanzierungsbeiträge eines Partners erfüllen den Schenkungsteuertatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, sobald endgültig feststeht, dass sie über den Betrag hinausgehen, der seinem Anteil entspricht.

[8] Vgl. auch den Formulierungsvorschlag von Langenfeld, ZEV 2008, 494, 495.

[9] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.