§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / E. Alternativen?

Rz. 14

Der Erwerb in "starrer" Bruchteilsgemeinschaft ohne schuldrechtlichen Ausgleichsmechanismus für Zuvielleistungen ist von den Beteiligten häufig zu Recht nicht gewollt. Doppelverdiener-Paare ohne Kinder bestehen erfahrungsgemäß häufig darauf, dass sich unterschiedlich hohe Finanzierungsbeiträge auch in entsprechend unterschiedlich hohen Beteiligungsquoten widerspiegeln. Aber auch in anderen Konstellationen ist eine differenzierende Beteiligungsquotelung gewünscht und sachgerecht. Dies trifft insbesondere in den Fällen zu, in denen ein Partner das alleinige oder wesentlich höhere Eigenkapital einbringt, etwa in Form schenk- oder ausstattungsweise (§ 1624 BGB) von den Eltern zur Verfügung gestellter Geldbeträge.

Rz. 15

Gestalterisch lässt sich dieses Anliegen insbesondere auf folgenden Wegen bewältigen:

▪	Bereits auf "dinglicher" Ebene, indem eine GbR oder oHG erwirbt, an der die Partner mit beweglichen Anteilsquoten beteiligt sind;
▪	Erwerb zu je ½ Miteigentumsanteilen und Ausgleich auf schuldrechtlicher Ebene, wobei Zuvielleistungen eines Partners entweder darlehensweise erfolgen und in Geld auszugleichen oder durch Übertragung entsprechender Miteigentumsanteile abzugelten sind (Treuhand- oder Innengesellschaftsmodell).

I. Bruchteilsgemeinschaft mit Darlehensvereinbarung

Rz. 16

Bisweilen erwerben die Partner in Bruchteilsgemeinschaft und wünschen, dass Zuvielleistungen eines Partners dem anderen als Darlehen gewährt sind. Hierzu folgendes Formulierungsbeispiel (auszugsweiser Grundstückskaufvertrag, beurkundungspflichtig):

Muster 4.2: Kauf zu je ½ mit Darlehen für Zuvielleistungen

Muster 4.2: Kauf zu je ½ mit Darlehen für Zuvielleistungen

(…)

Grundstückskaufvertrag

(…)

1.	Der Verkäufer verkauft den Grundbesitz an den Erwerber zu je ½ Anteil.
2.	Im Hinblick auf die zwischen ihnen bestehende nichteheliche Lebensgemeinschaft und darauf, dass sie den Kaufpreis nicht nur aus eigenen Mitteln, sondern auch im Wege der Fremdfinanzierung erbringen, hat der Notar die Erwerber eingehend darüber belehrt, inwiefern nach geltender Gesetzeslage und Rechtsprechung ein Erwerber vom anderen dinglich oder schuldrechtlich Ausgleich, Ersatz oder Anpassung der Miteigentumsquoten verlangen kann, wenn es zur Auflösung der Lebensgemeinschaft insbesondere durch Tod eines Partners oder Trennung kommt und er höhere Finanzierungsbeiträge (Eigenkapital, Tilgung und Zinsleistungen auf Fremdfinanzierungen) geleistet hat als der andere. Die Erwerber möchten gleichwohl unabhängig von der Höhe der jeweiligen Finanzierungsbeiträge zu gleichen Teilen dinglich und auch wirtschaftlich an dem Grundbesitz beteiligt sein. Die vom Notar vorgeschlagene Alternativgestaltung, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beweglichen Beteiligungsquoten entsprechend den jeweiligen Finanzierungsbeiträgen zu erwerben, wünschen die Erwerber ausdrücklich nicht. Zwischen den Beteiligten entsteht insbesondere keine konkludent begründete Innengesellschaft (ab 1.1.2024: "nicht rechtsfähige Gesellschaft", § 705 Abs. 2 Alt. 2 BGB idF durch das MoPeG[10]) nach der BGH-Rechtsprechung. Im Falle der Auflösung der zwischen ihnen bestehenden nichtehelichen Lebensgemeinschaft sollen auch keine Ansprüche aus Wegfall der Geschäftsgrundlage oder Bereicherungsrecht bestehen.
3.	Übersteigen die Finanzierungsbeiträge eines Erwerbers diejenigen des anderen, sollen sie diesem nur darlehensweise gewährt und nicht geschenkt sein. Die Erwerber sind daher untereinander verpflichtet, über etwaige Zuvielleistungen schriftlich Buch zu führen und die Darlehensrückzahlungsansprüche auf Verlangen des Darlehensgebers durch nicht abtretbare Sicherungshypothek zu sichern.

[10] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.

II. Außen-GbR

1. Rechtslage ab 1.1.2024 durch das MoPeG: Voreintragung im Gesellschaftsregister

Rz. 17

Das MoPeG^[11] bringt mit Wirkung ab 1.1.2024 bedeutende Änderungen. Bevor eine GbR als Rechtsinhaberin im Grundbuch eingetragen werden kann, muss sie in das ebenfalls durch das MoPeG eingeführte Gesellschaftsregister (§§ 707 ff. BGB n.F.) eingetragen sein; sie muss den Namenszusatz "eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts" oder "eGbR" zu führen (§ 707a Abs. 2 S. 1 BGB nF.). Sichergestellt wird diese Voreintragung durch die ebenfalls durch das MoPeG eingeführte Ordnungsvorschrift des § 47 Abs. 2 GBO nF: "Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist."^[12]

Mit dieser weitreichenden Neuerung will der Gesetzgeber des MoPeG^[13] das bislang bestehende Publizitätsdefizit der GbR (fehlende Subjektregisterpublizität) beseitigen und Transparenz der Gesellschaftsverhältnisse herzustellen. Die bislang geltenden § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO waren in den Augen des Reformgesetzgebers "eine erwiesenermaßen problematische Behelfslösung",^[14] und schützten die Vertragspartner der GbR unvollständig.^[15]

[11] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v. 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.

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