Dr. iur. Maximilian von Proff zu Irnich
Rz. 25
Einen knappen, in den Immobilienkaufvertrag integrierten Vertrag über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts enthält das folgende Formulierungsbeispiel:
Muster 4.3: Kauf in GbR mit beweglichen Quoten
Muster 4.3: Kauf in GbR mit beweglichen Quoten
| 1. |
Der Verkäufer verkauft den Kaufgegenstand an die von den Käufern hiermit gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. _________________________ Die Gesellschaft führt die Bezeichnung "_________________________" und hat ihren Sitz in _________________________. |
| 2. |
Die Käufer erklären mit Hinblick auf die zwischen ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, dass alle Finanzierungsbeiträge (Eigenkapitalleistungen auf den Kaufpreis und Tilgungsleistungen auf Finanzierungsdarlehen, nicht jedoch Zinsleistungen) von ihnen auf die Gesamtfinanzierungsdauer gesehen zu gleichen Teilen erbracht werden sollen. Sie stellen jedoch klar, dass anfänglich nur Frau X Eigenkapital einbringt, und zwar in Höhe von _________________________ EUR. |
| 3. |
Die für die Verteilung insbesondere eines Liquidationserlöses und eines etwaigen laufenden Gewinns sowie für die Höhe der Abfindung eines Gesellschafters maßgebliche Höhe der Beteiligung an der Gesellschaft entspricht dem Anteil des Gesellschafters an den bis dahin geleisteten Finanzierungsbeiträgen. Die Einlageverpflichtung gemäß vorstehender Ziffer 2 bleibt unberührt. |
| 4. |
Beim Tod eines Gesellschafters wird die Gesellschaft mit den Erben des verstorbenen Gesellschafters fortgesetzt. |
| 5. |
Für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Käufer gelten im Übrigen die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 705 ff. BGB. |
Die vorgestellte Lösung mit beweglicher Beteiligungsquote entspricht oftmals dem Willen der Beteiligten, die "einander nichts schenken möchten". Kehrseite ist jedoch, dass Marktchance und -risiko den Partnern nicht gleichmäßig, sondern überwiegend dem Partner zugewiesen sind, der die höheren Finanzierungsbeiträge geleistet hat. Dies wird besonders dann spürbar, wenn nur ein Partner mit hohem anfänglichen Eigenkapital ausgestattet ist und die Trennung verhältnismäßig kurze Zeit nach dem Erwerb erfolgt. Ein dann bei der Veräußerung realisierter Wertverlust – erfahrungsgemäß häufig bei Weiterveräußerung einer als neu angeschafften Eigentumswohnung in den ersten Jahren nach Erwerb – konzentriert sich dann überwiegend in der Person dieses Partners. Denkbar ist, in derartigen Fällen Risiko und Chance unterschiedlich zu verteilen, etwa das Verlustrisiko entsprechend den geschuldeten Quoten und die Gewinnchance entsprechend den tatsächlichen Finanzierungsbeiträgen. Hierdurch entsteht ein Anreiz, den gesellschaftsvertraglichen Einlagepflichten nachzukommen.
Rz. 26
Das Formulierungsbeispiel geht davon aus, dass bei der Bemessung der Beteiligungsquoten Eigenkapitalbeiträge und Tilgungsleistungen auf Finanzierungsdarlehen berücksichtigt werden, nicht dagegen Zinsen. Dies entspricht häufig der Vorstellung der Beteiligten, dass Zinsen Mietäquivalent sind und nicht zum Vermögensaufbau beitragen. Abweichende Vereinbarungen sind selbstverständlich möglich. So hat etwa eine Einbeziehung der Zinsen in die Bemessungsgrundlage den Vorteil, dass sich eine u.U. aufwändige Sonderung von Tilgungs- und Zinsleistungen erübrigt.
Rz. 27
Die Lösung über bewegliche Beteiligungsquoten verlangt den Beteiligten eine Buchführung über die von jedem einzelnen Partner geleisteten Beiträge ab. Hierzu bietet sich eine getrennte Kontoführung an, damit bei Auseinandersetzung festgestellt werden kann, in welcher Höhe jeder Lebensgefährte zur Finanzierung beigetragen hat.
Rz. 28
Der Lösung über bewegliche Beteiligungsquoten spiegelt die beiderseitigen Beiträge für das Zusammenleben insgesamt nur dann angemessen wieder, wenn die Partner auch ihre Leistungen außerhalb der Immobilienfinanzierung, insbesondere im Interesse der gemeinsamen Haushaltsführung und der gemeinsamen Freizeitgestaltung (annähernd) zu gleichen Quoten wie die Immobilienfinanzierung tragen. Wie oben dargestellt (siehe oben § 2 Rdn 30), gewährt die stetige Rechtsprechung keinen Ausgleich von Beiträgen zur gemeinsamen Lebens- und Haushaltsführung; insoweit überobligationsmäßig erbrachte Beiträge eines Partners sind somit im Trennungsfall verlorene Zuschüsse. Demgegenüber fließen der gemeinsam erworbenen Immobilie zu Gute kommende Finanzierungsbeiträge in die Auseinandersetzungsquote ein. Im Extremfall kann diese unterschiedliche Behandlung von Immobilienfinanzierungsleistungen einerseits und Lebenskostentragung andererseits dazu führen, dass ein Partner bei der Trennung leer ausgeht, weil von seinem Konto "nur" die Kosten der allgemeinen Lebensführung bestritten worden sind. Im Hinblick auf diese Thematik empfiehlt sich ein Hinweis darauf, dass Beiträge, die nicht der gemeinsam angeschafften Immobilie, sondern der allgemeinen Lebensführung (z.B. Wohnnebenkosten, Haushaltskosten, Freizeitgestaltung) zu Gute kommen, bei der Bemessung der Beteiligungsquoten keine Berücksichtigung finden. Zur gerechten ...