§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / I. Beteiligungsverhältnis

Rz. 7

Was das Beteiligungsverhältnis betrifft, sind insbesondere folgende Erwerbsformen denkbar:

▪	Miteigentum der Partner zu Bruchteilen (§§ 1008 ff., 741 ff. BGB),
▪	Erwerb durch eine zwischen den Lebensgefährten bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB),
▪	Erwerb durch eine zwischen den Partnern bestehende offene Handelsgesellschaft (§§ 105 ff. BGB).

Rz. 8

Wegen des sachenrechtlichen und des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes muss das Beteiligungsverhältnis in der Auflassung (§§ 925, 873 BGB) und der Grundbucheintragung (§ 47 GBO) genau angegeben werden. Erwerben die Lebensgefährten in Bruchteilseigentum bedeutet das, dass angegeben werden muss, zu welchem Anteil jeder Partner erwirbt. Häufig finanzieren die Beteiligten aber den Kaufpreis jedenfalls teilweise fremd. Im Zeitpunkt des Kaufs kann dann nicht sicher vorhergesagt werden, zu welchem Anteil sich jeder Partner einmal (rückblickend) an der Gesamtfinanzierung beteiligt haben wird. Wünschen die Beteiligten jedoch, dass sich unterschiedlich hohe Finanzierungsbeiträge (vor allem im Trennungsfall) auch in entsprechenden Beteiligungsquoten niederschlagen, sind sie darauf hinzuweisen, dass dies im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft mit unmittelbarer dinglicher Wirkung nicht möglich ist. Entsprechende schuldrechtliche treuhandähnliche Vereinbarungen sind natürlich denkbar, haben allerdings ihre Schwächen:

▪	Der "fleißige" Partner ist gegen eine Insolvenz des "säumigen" nicht ausreichend geschützt (Ausnahme: Schutz durch eingetragene Vormerkung).
▪	Überträgt der "säumige" Partner dem "fleißigen" seinen Anteil (ganz oder teilweise) in Erfüllung einer entsprechenden Treuhandvereinbarung, kann dies zu einem GrESt-Tatbestand führen.

Die vorgenannten Nachteile können vermieden werden, wenn nicht die Partner, sondern eine von ihnen gegründete GbR oder oHG erwirbt und gesellschaftsvertraglich bewegliche Beteiligungsquoten vereinbart werden (vgl. unten Rdn 25 ff.).