§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / II. Außen-GbR

1. Rechtslage ab 1.1.2024 durch das MoPeG: Voreintragung im Gesellschaftsregister

Rz. 17

Das MoPeG^[11] bringt mit Wirkung ab 1.1.2024 bedeutende Änderungen. Bevor eine GbR als Rechtsinhaberin im Grundbuch eingetragen werden kann, muss sie in das ebenfalls durch das MoPeG eingeführte Gesellschaftsregister (§§ 707 ff. BGB n.F.) eingetragen sein; sie muss den Namenszusatz "eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts" oder "eGbR" zu führen (§ 707a Abs. 2 S. 1 BGB nF.). Sichergestellt wird diese Voreintragung durch die ebenfalls durch das MoPeG eingeführte Ordnungsvorschrift des § 47 Abs. 2 GBO nF: "Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist."^[12]

Mit dieser weitreichenden Neuerung will der Gesetzgeber des MoPeG^[13] das bislang bestehende Publizitätsdefizit der GbR (fehlende Subjektregisterpublizität) beseitigen und Transparenz der Gesellschaftsverhältnisse herzustellen. Die bislang geltenden § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO waren in den Augen des Reformgesetzgebers "eine erwiesenermaßen problematische Behelfslösung",^[14] und schützten die Vertragspartner der GbR unvollständig.^[15]

[11] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v. 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.

[12] Die Einzelheiten der Eintragung regelt der ebenfalls durch das MoPeG neu gefasste § 15 Nr. 2 GBV. Danach sind im Grundbuch Namen und Sitz der GbR anzugeben; angegeben werden sollen zudem das Registergericht und das Registerblatt der Eintragung des Berechtigten in das Handels-, Genossenschafts-, Gesellschafts-, Partnerschafts- oder Vereinsregister, wenn sich diese Angaben aus den Eintragungsunterlagen ergeben oder dem Grundbuchamt anderweitig bekannt sind.

[13] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v. 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.

[14] RegE, BT-Drucks 19/27635, S. 108.

[15] RegE, BT-Drucks 19/27635, S. 101 f.

2. Rechtslage bis zum 31.12.2023

Rz. 18

Für die Zeit bis zum Inkrafttreten des MoPeG am 1.1.2024 stellt sich die Rechtslage hingegen folgendermaßen dar:

Spätestens nach dem Beschluss des BGH vom 4.12.2008^[16] wurde die GbR als Inhaberin dinglicher Rechte im Grundbuch als Problemfall angesehen.^[17] Zum einen aus Sicht der GbR und ihrer Gesellschafter: wie können Existenz, Identität und Vertretung der GbR dem Grundbuchamt nachgewiesen werden, wenn es um die erstmalige Eintragung oder aber eine spätere Änderung in den Grundbuchverhältnissen geht? Zum anderen aus Sicht der Gläubiger und Vertragspartner der GbR, generell des Rechtsverkehrs: wie kann sichergestellt werden, dass im Namen einer im Grundbuch eingetragenen GbR auftretende Personen wirksam für diese dingliche Rechtsänderungen bewirken können, notfalls im Wege gutgläubigen Erwerbs (§ 892 BGB)?

Rz. 19

Der Gesetzgeber hat die Thematik mit dem insoweit bereits am 18.8.2009 in Kraft getretenen^[18] Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften v. 11.8.2009 (ERVGBG)^[19] zu entschärfen versucht. § 47 Abs. 2 GBO ordnet nunmehr an, bei Eintragung eines Rechts für eine GbR im Grundbuch auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen ("Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus A und B"^[20]). Natürliche Personen als Gesellschafter sind mit Name (Vorname und Familienname), Wohnort, Beruf und – soweit bekannt – Geburtsdatum (§ 15 Abs. 1 Buchst. a und c GBV), juristische Personen, Handels- und Partnerschaftsgesellschaften mit Namen oder Firma und Sitz zu bezeichnen (§ 15 Abs. 1 Buchst. b und c GBV). Hat die GbR Name und Sitz, können diese zur Bezeichnung der Gesellschaft zusätzlich angegeben werden (§ 15 Abs. 1 Buchst. c Hs. 2 GBV).^[21]

Rz. 20

Die mit dem Beschluss des BGH vom 4.12.2008^[22] aufgeworfenen Zweifel, ob ein Immobilienerwerb von einer eingetragenen GbR überhaupt noch rechtssicher möglich ist, sind mit der vorgenannten gesetzgeberischen Hilfsmaßnahme weitgehend entkräftet. Materiell-rechtlich sind Schutzlücken des Erwerbers großteils geschlossen, weil § 899a BGB den Gutglaubensschutz auf den eingetragenen Gesellschafterkreis erweitert. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind (§ 899a S. 1 BGB). Die §§ 892 bis 899 BGB gelten bezüglich der Eintragung der Gesellschafter entsprechend (§ 899a S. 2 BGB). Ungeklärt und vom BGH bislang offen gelassen^[23] ist, ob der Gutglaubensschutz der §§ 892, 893 i.V.m. § 899a S. 2 BGB sich auch auf das schuldrechtliche Grundgeschäft erstreckt. Hiergegen spricht die systematische Stellung des § 899a BGB im Sachenrecht; für eine schuldrechtliche Wirkung hätte man eine allgemeine Rechtsscheinregelung in §§ 179 ff. BGB oder §§ 705 BGB erwartet; ein...