§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb

A. Ausgangslage

Rz. 1

Auch wenn einschlägige statistische Erhebungen fehlen, wird man davon ausgehen müssen, dass die Trennungsrate bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften diejenige bei Eheleuten noch übersteigt und diese Verbindungen instabil sein können. Das Trennungsszenario muss daher stets bedacht werden. Da nur solche Partner zum Kautelarjuristen kommen, die sich auch finanziell eng verbunden sind, ist Augenmerk auch darauf zu richten, dass die Beziehung nicht nur durch Trennung, sondern auch durch Heirat oder Tod enden kann.

Rz. 2

Die Ausgangslage und der rechtliche Gestaltungsbedarf ist unterschiedlich je nachdem, ob nur ein Partner (unter finanzieller Beteiligung des anderen) oder aber beide erwerben und ob ein bebautes oder ein unbebautes und möglicherweise vom nicht dinglich beteiligten Partner mit zu bebauendes Grundstück erworben wird.

Rz. 3

Mitunter erwirbt nur ein Partner, während der andere lediglich darlehensweise mit Eigenkapital zur Finanzierung beiträgt. In derartigen, nicht ohne weiteres erkennbaren Fällen kann die Vereinbarung eines bis zur Trennung tilgungs- und zinslosen Darlehens angebracht sein. Das Darlehen ist gesamtfällig innerhalb eines überschaubaren Zeitraums nach Trennung zu vereinbaren und durch nachrangige Sicherungshypothek abzusichern (zu einem Formulierungsvorschlag siehe Rdn 54).^[1] Zu beachten ist, dass ein zinsloses oder wesentlich zinsvergünstigtes Darlehen zur Schenkungsteuerpflicht der entgehenden Zinsen führt.^[2]

Rz. 4

Wie Ehegatten im gesetzlichen Güterstand wünschen nichteheliche Partner oft einen Erwerb in Miteigentumsanteilen zu je ½. Dabei wird das Szenario einer Trennung erfahrungsgemäß selten bedacht. Die Beteiligten bedenken dabei zudem häufig nicht, dass sie u.U. in höchst unterschiedlichem Maße zur Finanzierung der Immobilie beitragen. Scheitert die Partnerschaft, so bleibt die dingliche Rechtslage unangetastet. Zwar hat der Lebensgefährte, der in höherem Maße zur Finanzierung der Immobilie beigetragen hat, als es seiner dinglichen Beteiligung (z.B. ½ Miteigentumsanteil oder aber sogar überhaupt keine Beteiligung) entspricht, u.U. auf schuldrechtlicher Ebene Ausgleichsansprüche. Er hat nach der neueren Rechtsprechung des BGH^[3] deutlich bessere Aussichten als nach der alten Rechtsprechung, vom "begünstigten" Partner Entschädigung zu erlangen (Anpassung an den Vermögensausgleich der gescheiterten Gütertrennungsehe^[4]). Nicht selten dürfte es auch dem Willen der Beteiligten entsprechen, dass nach der Trennung ein Ausgleich überobligationsmäßiger Leistungen eines Partners statt zu finden hat. Dies mag dafür sprechen, es beim Ausgleichsmodus nach der (neuen) Rechtsprechung zu belassen und insbesondere keinen umfassenden Verzicht auf jeglichen Ausgleich zu vereinbaren. Die neuere Rechtsprechung des BGH hat jedoch einen Haken. Sie öffnet den Weg zu einer Billigkeitskorrektur, deren Ergebnisse im Einzelfall kaum vorhersehbar sind. Geht es um zu Miteigentum beider Partner erworbene Immobilien, prüft der BGH einen Ausgleichsanspruch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Das zugrunde liegende Vertragsverhältnis ist – entsprechend der ehebedingten Zuwendung unter Ehegatten – eine "gemeinschaftsbezogene Zuwendung". Geht es um Arbeitsleistungen (und nicht finanzielle Beiträge), z.B. beim Hausbau, so spricht der BGH von einem "Kooperationsvertrag".^[5] Der BGH verlangt, dass die Zuwendung in der Vorstellung oder Erwartung erfolgt ist, die Lebensgemeinschaft werde Bestand haben. Diese Voraussetzung wird regelmäßig erfüllt sein. Ein Ausgleich der Zuwendung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) setzt des Weiteren voraus, dass dem leistenden Partner die Beibehaltung der durch seine Leistungen und Beiträge geschaffenen Vermögensverhältnisse nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist.^[6] Diese Wertungsfrage lässt sich bei Abschluss des Kaufvertrages (noch) nicht beantworten. Sie ist auch im Zeitpunkt der Trennung schwer zu beurteilen. Hinzu kommt, dass der Ausgleichsanspruch entsprechend der BGH-Rechtsprechung zur Gütertrennungsehe dadurch im Sinne einer umfassenden richterlichen Billigkeitsabwägung begrenzt ist, dass der leistende Partner den betroffenen Gegenstand mitgenutzt haben mag. Praktisch führt dies kaum je dazu, dass die Leistungen voll zurück zu erstatten sind. Vielmehr richten sich Art und Höhe des Ausgleichsanspruchs nach einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Maßgeblich sind daher die Dauer der Lebensgemeinschaft, das Alter der Parteien, Art und Umfang der erbrachten Leistungen, die Höhe der dadurch bedingten und noch vorhandenen Vermögensmehrung sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse.^[7]

Rz. 5

Wegen der vorstehend geschilderten Unwägbarkeiten und etwaiger künftiger heute nicht vorhersehbarer Rechtsprechungsänderungen empfiehlt sich regelmäßig eine autonome Ausgleichsvereinbarung. Wünschen die Beteiligten dagegen, dass (auch) im Falle ihrer Trennung kein Vermögensausgleich stattfindet, so dass etwa...