I. Besitz bzw. Erwerb von Immobilien
Rz. 36
Im Notariat kommt die GbR insbesondere dann vor, wenn die Gesellschaft eine Immobilie hat oder erwerben will. Manchmal haben die Gesellschafter es mit ihrer Gründung und der Kaufvertragstransaktion eilig. Auch heute noch haben Personen die Möglichkeit, sich zu einer GbR zusammenschließen und im Zuge dieser Gründung sogleich einen notariellen Immobilienerwerb zu tätigen.
In derselben Urkunde des Notars könnte der Kaufvertrag geschlossen und der Gesellschaftsvertrag für die in das Gesellschaftsregister einzutragende rechtsfähige GbR mitbeurkundet werden. Die Zusammenbeurkundung des Gesellschaftsvertrags und des Immobilienkaufs dokumentiert dabei bereits den Willen aller Gesellschafter nach außen unter gemeinschaftlichem Namen aufzutreten (am Rechtsverkehr teilzunehmen.
Das Protokoll der notariell beurkundeten Vereinbarung ist eine öffentliche Urkunde, § 415 ZPO, die den vollen Beweis über die abgegebenen Erklärungen erbringt.
Rz. 37
Um eine grundbuchliche Buchung für die Gesellschaft erreichen zu können, ist zuvor die Eintragung der GbR in das neue Gesellschaftsregister erforderlich.
Eine Eintragung im Gesellschaftsregister setzt die Anmeldung aller GbR-Gesellschafter voraus. Spätestens mit der Eintragung der GbR wird vermutet, dass die Gesellschaft entstanden ist.
Die auf die Registeranmeldung nachfolgende Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister hat lediglich deklaratorische Bedeutung. Die nachfolgende Eintragung dokumentiert das vorherige Bestehen der rechtsfähigen GbR.
Rz. 38
Zuerst muss also die Gesellschaft in das Gesellschaftsregister beim zuständigen Amtsgericht eingetragen worden sein. Sodann erst darf die grundbuchliche Buchung der rechtsfähigen GbR im Grundbuch vorgenommen werden (§ 47 Abs. 2 GBO bestimmt, dass die eGbR unter ihrem Namen mit Sitz und der Registernummer des zuständigen Amtsgerichts in ein Grundbuch eingetragen werden darf).
Rz. 39
Findet tatsächlich eine Beurkundung eines Immobilienkaufs an eine GbR statt, bevor die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, muss darauf geachtet werden, dass nach der Beurkundung des schuldrechtlichen Kaufs die Auflassung (§ 925 BGB) später beurkundet wird, und zwar zu einem Zeitpunkt, zu dem die GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen ist.
Das genügt, um das Ziel der Eigentumsumschreibung erreichen zu können. Die Vorgaben des § 47 Abs. 2 GBO sind dann eingehalten. Ein Identitätsnachweis zwischen der erwerbenden GbR und der eGbR auf die aufgelassen wurde, ist dann nicht nötig.
Insbesondere für den schuldrechtlichen Kauf ist jedoch Vorsicht geboten!
Rz. 40
Tipp für die Praxis
Königsweg ist, wenn die Gesellschafter ihre GbR bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags zur Eintragung in das Gesellschaftsregister gebracht haben.
Wird der Königsweg beschritten, kann die eingetragene GbR im Kaufvertrag exakt mit den erforderlichen Daten bezeichnet werden (eingetragener Name mit Rechtsformzusatz, Sitz und Gesellschaftsregisternummer des zuständigen Amtsgerichts).
Außerdem kann die Vertretungsbefugnis für die Erklärungen, die für die eGbR abgegeben werden, vom Notar in der Kaufvertragsurkunde gem. § 21 BNotO bescheinigt werden, nach zuvor erfolgter Einsichtnahme in das Gesellschaftsregister.
Insoweit könnte der GbR-Vertrag bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrags beurkundet bzw. abgeschlossen werden.
Rz. 41
Tipp für die Praxis
Im Zweifel, wenn sich die Frage der Formbedürftigkeit des GbR-Gesellschaftsvertrags stellt, sollte der Gesellschaftsvertrag beurkundet werden.
Enthält der Gesellschaftsvertrag z.B. die Verpflichtung für die Gesellschafter eine bestimmte Immobilie erwerben zu müssen, wäre bei einer Nichtbeurkundung der Gesellschaftsvertrag nichtig.
Ist Eile geboten und bestehen alle Beteiligten auf einer sofortigen Beurkundung des Kaufvertrags trotz fehlender Registerpublizität der erwerbenden GbR, gilt folgendes: Beim Abschluss eines Kaufvertrags, durch den eine GbR die Immobilie kauft, sollte darauf geachtet werden, dass zuvor die Gesellschafter ihre GbR wenigstens zur Eintragung in das Gesellschaftsregister angemeldet haben.
Die Anmeldung kann unmittelbar vor der Kaufvertragsbeurkundung stattfinden.
Im nachfolgenden Kaufvertrag kann der Notar dokumentieren, dass die GbR mit der UVZ Nr. (…) des Notars zuvor zur Eintragung ins Gesellschaftsregister angemeldet ist/wird und die Eintragung noch aussteht.
Auf diese Weise ist durch die öffentliche Urkunde der Nachweis geführt, dass die am Kaufvertrag beteiligte GbR identisch ist mit der anschließend in das Gesellschaftsregister eingetragenen GbR, der dann eine bestimmte Registernummer des Gesellschaftsgerichts zugeordnet ist.
Rz. 42
Wichtig! Warnhinweis in der Urkunde
In der Kaufvertragsurkunde sollte der Notar einen Warnhinweis geben bzw. die bei Beurkundung fehlende Registerpublizität dokumentieren. Eine Eintragung könnte ggf. gänzlich scheitern oder verzögert werden. Eine Insolvenz könnte bei den Käufern eintreten, bevor eine Vormerkung im Grundbuch für die eGbR möglich ist.
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