§ 4 Sicherheiten am Bau / 2. Werterhöhungsprinzip

Rz. 21

Die Leistung des Unternehmers muss sich wertsteigernd am Grundstück niedergeschlagen haben, d.h. zu einem Mehrwert an dem als Sicherungsobjekt dienenden Baugrundstück führen und sich teilweise schon darin niedergeschlagen haben.^[13] Dabei ist jeder Einzelfall gesondert zu überprüfen.

Rz. 22

Bei Vollarchitekturleistungen wird eine Werterhöhung bejaht, wenn sich die werkvertraglichen Leistungen des Architekten bereits in der Ausführung der Bauleistung niedergeschlagen haben.^[14] Erbringt der Architekt dagegen nur Teilleistungen, die einen dienstvertraglichen Charakter^[15] haben, scheidet eine Sicherungshypothek aus. Hat die Teilleistung aber werkvertraglichen Charakter^[16] und wirkt sich die Leistung werterhöhend aus, liegt eine sicherungsfähige Forderung vor.^[17] Nach neuerer Rechtsprechung ist es nicht mehr zwingend nötig, dass auf Grundlage der Planung mit dem Bau tatsächlich begonnen wurde.^[18]

Rz. 23

Problematisch ist die Abgrenzung bei Bau- und Sanierungsarbeiten. Ausbesserungs- und Erneuerungsmaßnahmen (z.B. Schönheitsreparaturen) fallen nach der Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich des § 650e BGB, wohl aber grundlegende Sanierungsarbeiten bzw. Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer wesentlichen Veränderung des Bauwerks führen^[19] (siehe jetzt ausdrücklich in § 650a Abs. 2 BGB geregelt).

[13] Ingenstau/Korbion/Leupertz/von Wietersheim/Joussen, VOB Teile A und B, Kommentar, Anhang 1 Rn 7 (a.A. Erman/Schwenker/Rodemann, § 650e BGB Rn 6, wonach die Erhöhung des materiellen Werts des Grundstücks entgegen älterer Rechtsprechung keine Anspruchsvoraussetzung sein soll).

[14] BGH v. 5.12.1968 – VII ZR 127, 128/66 – NJW 1969, 419, 421.

[15] Z.B. Finanzierungsberatung oder Objektbetreuung und Dokumentation i.S.v. § 33 i.V.m. Anlage 11 Lph. 9 HOAI 2009 (früher § 15 Lph. 9 HOAI 1996).

[16] Z.B. Planungsleistungen oder Objektüberwachung i.S.v. § 33 i.V.m. Anlage 11 Lph. 8 HOAI 2009 (früher § 15 Lph. 8 HOAI 1996).

[17] Vgl. hierzu Ingenstau/Korbion/Leupertz/von Wietersheim/Joussen, VOB Teile A und B, Kommentar, Anhang 1 Rn 17 ff.

[18] KG v. 5.1.2021 – 27 W 1054/20.

[19] Vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, Rn 194 ff.