§ 4 Sicherheiten am Bau / 3. Sicherungsobjekt: Baugrundstück des Bestellers

Rz. 24

Nach § 650e BGB kann der Unternehmer die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem "Baugrundstück des Bestellers" verlangen, d.h. Besteller und Grundstückseigentümer müssen identisch sein.

Rz. 25

Nur in Einzelfällen können von diesem Identitätserfordernis Ausnahmen zugelassen werden, etwa dann, wenn es gem. § 242 BGB als unbillig angesehen würde, dem Unternehmer die Sicherungshypothek zu verweigern. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Besteller zwar nicht Eigentümer des Grundstücks ist, wohl aber den Grundstückseigentümer wirtschaftlich beherrscht und aus der vom Unternehmer erbrachten Bauleistung tatsächlich Vorteile zieht.^[20]

Rz. 26

Wurde die Bauleistung auf mehreren Grundstücken erbracht, die jedoch allesamt dem Besteller gehören, kann der Unternehmer für seine Forderung an jedem dieser Grundstücke in voller Höhe eine Sicherungshypothek beanspruchen oder auch eine Gesamthypothek (§ 1132 Abs. 1 BGB) eintragen lassen.^[21] Handelt es sich dagegen um ein Bauwerk, das teilweise auf dem Grundstück des Bestellers, teilweise auf dem Grundstück eines Dritten errichtet wurde, erfolgt keine Aufteilung der erbrachten Werkleistung auf die einzelnen Grundstücke.^[22] Vielmehr kann der Unternehmer für seine komplette Forderung allein an dem Grundstück des Bestellers eine Sicherungshypothek verlangen.

Rz. 27

Bei einer Teilung des Baugrundstücks nach Auftragserteilung erstreckt sich der Anspruch des Unternehmers auch auf das abgetrennte Grundstück, solange der Besteller Eigentümer ist.^[23] Manipulationen zum Nachteil des Unternehmers sind daher nicht möglich.

Rz. 28

Auch ein Erbbaurecht kann mit einer Sicherungshypothek belastet werden, wenn der Besteller Erbbauberechtigter ist. Bei Bestehen einer Belastungsbeschränkung nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG zwischen dem erbbauberechtigten Besteller und dem Grundstückseigentümer ist zur Bestellung einer Sicherungshypothek die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.^[24]

Rz. 29

Ist der Besteller Eigentümer von Wohnungseigentumseinheiten, können auch diese mit einer Sicherungshypothek belastet werden. Der Unternehmer kann seinen Anspruch auf eine Sicherungshypothek dann im Wege der Gesamthypothek nach § 1132 Abs. 1 BGB verfolgen.^[25] Der Vorteil für den Unternehmer besteht darin, dass sich die Sicherung an der jeweils selbstständigen Wohnungseigentumseinheit nicht auf den Wert der dort realisierten anteiligen Werkleistung beschränkt, sondern jeweils den Gesamtbetrag der Vergütung umfasst.^[26] Dies ist insbesondere für den Fall vorteilhaft, in dem der Besteller einzelne Wohnungseinheiten veräußert und dadurch dem Zugriff des Unternehmers entzogen hat. Sind Einheiten aber bereits auf Erwerber zu Eigentum übertragen worden, stehen diese nicht mehr als Sicherungsgegenstand zur Verfügung. Wurde bislang nur eine Vormerkung zugunsten des Erwerbers zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums eingetragen, ist die Eintragung einer Sicherungshypothek zugunsten des Unternehmers zwar noch möglich, sie ist jedoch relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB), soweit sie in Widerspruch zur Auflassungsvormerkung des Erwerbers steht. Der Erwerber kann dann nämlich die Löschung der später eingetragenen Vormerkung für die Sicherungshypothek verlangen.

[20] Vgl. aus der jüngeren Rspr.: LG Tübingen v. 4.9.2018 – 20 O 65/18; OLG Hamm v. 30.11.2006 – 21 U 80/06; BGH Nichtann.-Beschl. v. 26.7.2007 – VII ZR 1/07 – IBR 2008, 154; OLG Düsseldorf v. 12.9.2006 – I-21 U 49/06 – BauR 2007, 1590.

[21] BGH v. 16.12.1999 – VII ZR 299/96 – BauR 2000, 1083, 1084.

[22] BGH v. 16.12.1999 – VII ZR 299/96 – BauR 2000, 1083, 1084.

[23] OLG Hamm v. 12.5.2000 – 12 U 39/00 – BauR 2000, 1527, 1528.

[24] Str. vgl. zum Meinungsstand Werner/Pastor, Der Bauprozess, Rn 206 m.w.N.

[25] OLG Hamm v. 7.10.1998 – 12 U 19/98 – BauR 1999, 407, 408.

[26] Motzke/Bauer/Seewald/Jahn, Prozesse in Bausachen, § 3 Teil A Rn 19.