§ 5 Der Kauf vom Bauträger / 2. Die Pflichten des Verwalters

Rz. 66

Der Verwalter hat von Gesetzes wegen nicht die Pflicht, sich um die Abnahme von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu kümmern, die Mängelansprüche der Erwerber durchzusetzen.

Um die Durchsetzung der Mängelansprüche muss er sich aber dann kümmern, wenn Baumängel festgestellt wurden und die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Auf diesen Beschluss muss der Verwalter sogar aktiv hinarbeiten. Die Baumängelbeseitigung gehört zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwalter hat die hierfür erforderlichen Maßnahmen“ zu treffen. Zu diesen Maßnahmen gehört es zwar nicht, aus eigenem Antrieb rechtliche Schritte gegen den Bauträger zu ergreifen oder eine Ersatzvornahme in Auftrag zu geben. Aber er ist verpflichtet, Baumängel festzustellen (Kontrollpflicht), die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (→ § 10 Rdn 268). Ob damit bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung gewartet werden kann oder ob die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung nötig ist, hängt vom Einzelfall ab. Besonderes Augenmerk muss der Verwalter auf die Frage der Verjährung der Mängelansprüche legen (Einzelheiten → § 10 Rdn 270).

Rz. 67

Die Beschlussfassung muss – wie üblich – vorbereitet werden. Das stellt den Verwalter vor Probleme, denn er kann nicht vorhersehen, wie die Wohnungseigentümer weiter vorgehen wollen. Wollen sie Nachbesserung vom Bauträger verlangen, die Mängel gerichtlich klären lassen oder sogleich bei anderen Unternehmern die Mängelbeseitigung beauftragen? Es gibt zahlreiche Handlungsoptionen, wobei die Entscheidung für die eine oder andere Vorgehensweise vor allem von der Beurteilung rechtlicher Fragen abhängt. Eine sinnvolle Vorbereitungsmaßnahme besteht deshalb i.d.R. darin, einen Rechtsanwalt zur Information der Eigentümer zur Versammlung einzuladen (→ § 5 Rdn 69).

Rz. 68

Praxistipp

Der Bauträgerverwalter (also der mit dem Bauträger identische, ebenso der vom Bauträger eingesetzte, mit ihm verbundene oder von ihm abhängige Verwalter) hat bei Baumängeln dieselben Pflichten wie jeder andere Verwalter, auch wenn er dadurch auf Ansprüche gegen sich selbst hinweisen muss.^[160] Weil er als besonders fachkundig anzusehen ist, dürfen die Wohnungseigentümer sogar erwarten, dass er Mängel noch mehr als der "normale Verwalter" erkennt und seine Kenntnisse für die Wohnungseigentümergemeinschaft einsetzt.^[161] Kommt er seiner Pflicht nicht nach, kann dies einen Grund für eine vorzeitige Abberufung darstellen.

[160] BGH v. 19.7.2019 – V ZR 75/18, ZMR 2020, 134, Rn 11.

[161] OLG Stuttgart v. 18.11.2010 – 13 U 198/09.