§ 5 Der Kauf vom Bauträger / 6. Der Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung

Rz. 42

Mit dem Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB kann Ersatz der Mangelfolgeschäden verlangt werden. Dazu gehören insbesondere Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (→ § 5 Rdn 69, 70). Auch ein Verzugsschaden ist gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde (→ § 5 Rdn 13); insoweit gelten – abgesehen vom Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung (dazu nachfolgend) keine Besonderheiten. Für die Baumängel als solche kann der einzelne Erwerber hingegen weder Schadensersatz noch Minderung verlangen; die Ausübung dieser Rechte fällt in die originäre Zuständigkeit der Gemeinschaft (→ § 5 Rdn 57). Aber auch für die Gemeinschaft sind insoweit Schadensersatz oder Minderung meistens keine Option (→ § 5 Rdn 72).

Rz. 43

Besonderer Betrachtung bedarf der Anspruch auf Ersatz des Nutzungsausfallschadens, wenn eine Wohnung – wie so häufig – nicht fristgerecht hergestellt und übergeben wird. Ein Erwerber muss zur Bewältigung der Situation meistens viel Zeit und Nerven einsetzen, wofür ihm aber – insofern erscheint das Bauvertragsrecht nicht zeitgemäß – keinerlei Geldersatz zugesprochen wird, denn ersatzfähig sind nur in Geld bezifferbare Vermögensschäden. M.E. verursacht der Nutzungsausfall als solcher einen Vermögensschaden, weshalb einem Erwerber als Verzugsschaden gem. §§ 280, 286 BGB stets der objektive, nach dem örtlichen Mietniveau zu berechnende Mietwert ersetzt werden müsste.^[116] Einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens erkennt die h.M. aber nur dann an, wenn die Wohnung zur "erwerbswirtschaftlichen Nutzung" (also zwecks Vermietung) angeschafft wurde; dann ist die entgehende Miete ohne weiteres ersatzfähig. Schwierig ist es hingegen in den Fällen, in denen die Wohnung zur Eigennutzung gekauft wurde. Nach der Rechtsprechung ist in diesem Fall nicht etwa der objektive Mietwert der gekauften Wohnung zu ersetzen, denn: "An einem Schaden kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden."^[117] Es wird also kein Ersatz für den "abstrakten" Nutzungsausfall der gekauften Wohnung zugesprochen, sondern Ersatz der konkret anfallenden Kosten für Ersatzwohnraum. Das kann ein Hotel sein^[118] oder eine angemietete Ersatzwohnung. Ersatzfähig sind insofern auch eine etwaige Maklerprovision oder Lagerkosten für Möbel, die zwischengelagert werden. Die Umzugskosten in die Ersatzwohnung stellen aber keinen Schaden dar; erst der nächste Umzug – in die gekaufte Wohnung – verursacht ersatzfähige Kosten. Die für die Ersatzwohnung gezahlte Miete ist im Prinzip zwar ersatzfähig, allerdings ist hier eine nicht unkomplizierte Rechnung aufzumachen: Abzuziehen sind nämlich die infolge der Nichtnutzung der gekauften Wohnung ersparten Aufwendungen. Ist die angemietete Ersatzwohnung kein "in etwa vergleichbarer Wohnraum", also insbesondere kleiner als die gekaufte, gibt es insoweit im Ergebnis zwar eine Entschädigung für den Nutzungsausfall (in Bezug auf die Mehrfläche der gekauften Wohnung); die Entschädigung entspricht aber nicht 1:1 der ortsüblichen Miete, sondern ist um die (letztlich fiktive) "Gewinnspanne des Vermieters" zu reduzieren.^[119] Mietet der Erwerber keine Ersatzwohnung an, sondern verbleibt in seiner bisherigen, gleich großen (oder größeren) Wohnung, hat er insoweit überhaupt keinen ersatzfähigen Schaden.

[116] So auch Weingart, Schadensersatz bei Nutzungsverlust, BauR 2015, 1557.

[117] BGH v. 20.2.2014 – VII ZR 172/13, NZM 2014, 357, Rn 17.

[118] OLG München v. 25.9.2017 – 9 U 4712/16, NJW 2018, 1407, Rn 14; KG v. 31.1.2014 – 7 U 30/13, IBR 2014, 414, Rn 42.

[119] OLG Brandenburg v. 27.5.2020 – 4 U 87/19, IBR 2020, 461; ausf. KG v. 15.5.2018 – 21 U 90/17, BauR 2018, 2035, Rn 86 ff.; Pause, Rn 546.