§ 5 Erbengemeinschaft / 2. Ausübung des Vorkaufsrechts

Stephan Rißmann

Rz. 29

Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt für jeden Vorkaufsberechtigten individuell mit Zugang der Mitteilung über den Abschluss des Kaufvertrages.^{^[78]} Diese Mitteilung hat gem. § 469 Abs. 1 S. 1 BGB unverzüglich (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB) durch den veräußernden Miterben zu erfolgen. Die Frist beginnt jedoch gleichfalls, wenn der Käufer den Miterben von dem Vertrag mitteilt (§ 469 Abs. 1 S. 2 BGB) oder wenn der Miterbe bei der Beurkundung des Vertrages anwesend war.^{^[79]} Eine Mitteilung durch Dritte ist hingegen nicht ausreichend.^{^[80]} Die Mitteilung bedarf keiner Form, daher kann sie auch mündlich oder durch einen Beauftragten erfolgen. Es muss sich für den Empfänger jedoch erkennbar um eine rechtlich erhebliche Erklärung und nicht lediglich um eine gesprächsweise Äußerung handeln.^{^[81]} Wird der vereinbarte Kaufpreis nicht angegeben, liegt keine Mitteilung i.S.v. § 469 Abs. 1 BGB vor. Vielmehr muss der Verpflichtete die Vertragsbedingungen, die für die Entschließung des Vorkaufsberechtigten von Bedeutung sein können, klar, richtig und vollständig eröffnen. Maßgebend für den Beginn der Frist ist nicht die Kenntnis sondern die Mitteilung vom Inhalt des Kaufvertrags.^{^[82]} Dies gilt auch für Vertragsergänzungen und -änderungen.^{^[83]}

Rz. 30

Das Vorkaufsrecht erlischt nach Ablauf der Frist von zwei Monaten gem. § 2034 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Frist ist Ausschlussfrist, keine Verjährungsfrist (§ 194 Abs. 1 BGB). Daher kann der Fristlauf auch nicht gehemmt werden. Sie läuft nur einmal und beginnt auch nicht von neuem, wenn der Erbteil innerhalb der Frist weiter veräußert wird, da die Voraussetzungen des § 2034 BGB nur beim ersten Verkauf vorliegen.^{^[84]} Etwaige Genehmigungen müssen innerhalb der Frist des § 2034 Abs. 2 BGB erfolgen.^{^[85]} Die vorkaufsberechtigten Miterben können jedoch – auch schon vor Abschluss des Erbteilskaufvertrags – auf die Ausübung des Vorkaufrechts verzichten.^{^[86]} Der Verzicht kann formlos durch Vertrag erfolgen.^{^[87]}

Rz. 31

Das Vorkaufsrecht wird durch formlose Erklärung gegenüber dem veräußernden Miterben ausgeübt, § 464 Abs. 1 BGB. Es ist nicht erforderlich, dass bereits eine Mitteilung gem. § 469 Abs. 1 BGB erfolgt ist.^{^[88]} Ist der Erbanteil bereits dinglich auf den Käufer übertragen, so ist das Vorkaufsrecht ihm gegenüber auszuüben, § 2035 BGB, bzw. gegenüber dem nachfolgenden Empfänger, § 2037 BGB. Wurde das Vorkaufsrecht jedoch bereits gegenüber dem veräußernden Miterben ausgeübt und der Erbanteil erst danach auf den Erwerber übertragen, so ist § 2035 Abs. 1 S. 1 BGB entsprechend anzuwenden.^{^[89]} Die Erklärung ist unwirksam, wenn sie gegen Treu und Glauben verstößt.^{^[90]} Das ist bspw. dann der Fall, wenn der Vorkaufsberechtigte offenbar nicht in der Lage ist, seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zu erfüllen oder die Erfüllung des Vertrags ablehnt. Die Höhe der Quote, mit der ein Miterbe am Nachlass beteiligt ist, hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Erklärung: Auch wenn der verkaufende Erbe lediglich noch einen geringen Anteil an der Erbengemeinschaft und der Käufer bereits die Anteile der übrigen Miterben erworben hat, bleibt die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig.^{^[91]}

[78] BGH ZErb 2002, 75, 76.

[79] MüKo/Gergen, § 2034 Rn 30.

[80] BGH WM 1979, 1066.

[81] MüKo/Gergen, § 2034 Rn 30 m.w.N.

[82] BGH WM 1962, 720.

[83] Soergel/Lettmaier, § 2034 Rn 23.

[84] MüKo/Gergen, § 2034 Rn 32.

[85] Grüneberg/Weidlich, § 2034 Rn 7.

[86] Soergel/Lettmaier, § 2034 Rn 31.

[87] MüKo/Gergen, § 2034 Rn 43.

[88] Grüneberg/Weidenkaff, § 469 Rn 3.

[89] BGH ZErb 2002, 75, 76.