§ 5 Financial Planning und Estate Planning als Vorausset ... / (2) Handlungsempfehlungen für den Testamentsvollstrecker

Rz. 46

Im Rahmen einer dauernden Vermögensverwaltung muss sich der Testamentsvollstrecker auf jeden Fall einen Überblick zum Wert und der Rendite der Anlageform verschaffen.

(a) Standortfrage

Rz. 47

Zur Standortfrage selbst gibt es mittlerweile gute Recherchetools.^[22] Der Testamentsvollstrecker muss sich mit Veränderung in der Demographie (Stichworte: Wanderungssaldo; Altersaufbau der Bevölkerung, Migrationshintergrund), veränderten Wohnansprüchen seiner (potentiellen) Mieter (Wohnen im Alter, Generationenhaus, Loftwohnungen) und Infrastrukturbedingungen (Stadt-Land-Stadt-Bewegung) im Zeitablauf auseinandersetzen.^[23]

Im gewerblichen Immobiliensektor sollte sich der Testamentsvollstrecker einfach mit dieser These aktiv auseinandersetzen: "Wenn die Nutzungsdauer sinkt, bedeutet das ein erhöhtes Investitionsvolumen in einem bestimmten Zeitraum. Die Frage lautet: Was kostet mich dann die Erhaltung eines Portfolios?" Ein Blick auf die Veränderungen von Handelsimmobilien in Deutschland macht die Aufgabenstellung klar.^[24]

[22] Zur demographischen Entwicklung vieler Standorte bietet sich über die Bertelsmann-Stiftung die Homepage https://www.wegweiser-kommune.de/kommunale-berichte/demographiebericht und der Zukunftsatlas unter https://www.prognos.com/publikationen/zukunftsatlas-r-regionen/zukunftsatlas-2019/ an. Der Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland (2009) hrsg. vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, kann man über folgenden Link downloaden: http://d-nb.info/1000363171/34. Eine weitere Studie von 2018 findet sich unter https://www.corpus-sireo.com/de-de/presse/publikationen/studien. Sie beinhaltet neben einer volkswirtschaftlichen Analyse ein Marktüberblick zu den Segmenten Büro-, Einzelhandels und Logistikimmobilien sowie den Wachstumsmärkten Service- und Pflegeimmobilien. Für einige ausgesuchte Ballungsräume bietet die Gesellschaft im Downloadbereich Expertisen an (Stand: 2019). Positiv fällt auch bei einigen Kreditinstituten selbst in Auftrag gegebene Mikrostandortanalyse auf.

[23] Den wohnwirtschaftlichen Bereich stärker im Blick findet der Leser verständliche Information auf den Plattformen: www.planethome.de.

[24] Vgl. Studie PriceWaterhouseCoopers "Handelsimmobilien in Deutschland – Renditechance oder Milliardengrab?".

(b) Renditeberechnung

Rz. 48

Eine Renditeberechnung sollte zunächst eine scheinbare Banalität nicht aus dem Blick verlieren: Die Rendite einer Immobilieninvestition muss zunächst ohne Berücksichtigung einer Fremdfinanzierung erfolgen, was bei Wertpapieranlagen Usus ist. Erst im zweiten Schritt sollte man sich Vergewisserung darüber verschaffen, ob eine Fremdfinanzierung sich positiv auf die Gesamtrendite auswirkt. Für die nächsten Überlegungen ist die Unterscheidung zwischen Steuer- und Liquiditätsrechnung hilfreich.

Steuerrechnung	Liquiditätsrechnung
Mieteinnahmen	Mieteinnahmen
./. Nicht umlegbare Kosten	./. nicht umlegbare Kosten
= Mietreinertrag	+/- steuerliches Ergebnis (1) * persönlicher Grenzsteuersatz
./. Abschreibung
= Überschuss/Unterdeckung (1)	= Liquiditätsergebnis (2)

Rz. 49

Neben der Eliminierung der Fremdkapitalkosten entfällt die Tilgung, die eine Vermögensmehrung darstellt. Bei den nicht umlegbaren Kosten ist eine Vergewisserung über die Höhe der kalkulatorischen Instandhaltungskosten angebracht, wenn sie auch einkommensteuerlich erst bei der Umsetzung erfasst werden.

Die Objektrendite^[25] lässt sich als etablierter und einfach zu berechnender Orientierungswert wie folgt ermitteln:

(Mietreinertrag + Wertsteigerung +/+ Steuern) x 100	= Objektrendite
Verkehrswert

Der zweite Schritt gibt Antwort auf die Frage, ob eine Fremdfinanzierung einen positiven Renditebeitrag leistet. Dies ist der Fall, wenn der Fremdkapitalzins nach Steuern unter der Objektrendite liegt:

Fremdkapitalzins nach Steuern = Fremdkapitalzins * (1- persönlicher Grenzsteuersatz)

In einem letzten Schritt ist die Objektrendite mit dem langfristigen Kapitalmarktzins in Verbindung zu bringen. Ein Vergleich muss folgende Faktoren berücksichtigen:

▪	kalkulatorischer Leerstand,
▪	hohe Transaktionskosten,[26]
▪	Volumengröße,
▪	ungeregelter Markt,
▪	Standortgebundenheit.

Rz. 50

Die Risikoprämie (der Aufschlag der Immobilienrendite gegenüber einer langlaufenden Bundesanleihe) sollte bei mind. 2–3 % bei wohnwirtschaftlichen und 4–5 % bei gewerblich genutzten Immobilien liegen.

In der Finanzplanungspraxis wird häufig resümiert, dass zum Investitionszeitpunkt die Objektrendite im befriedigenden Bereich und der Hebeleffekt durch die Fremdfinanzierung numerisch vorlagen. Im Zeitablauf ergeben sich häufig Negativabweichungen: Die Abschreibungssätze fielen ebenso wie der persönlichen Grenzsteuersatz Erhaltungsaufwendungen stiegen deutlich an, notwendige Instandhaltungen werden häufig hinausgezögert und führen dann bei Durchführung zunächst für mehrjährige Nettomietminderungen. Es ist daher auf eine professionelle Hausverwaltung und Einhaltung der Energiestandards zu achten, wozu der Energiepass eine Hilfestellung gibt.

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