§ 5 Leistungsrecht und Regress des Sozialleistungsträger ... / 4. Verkehrswert am Beispiel Immobilie

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Bei der Ermittlung des Vermögenswertes ist nach § 12 Abs. 4 SGB II vom Verkehrswert auszugehen. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Vom dem am Markt erzielbaren Veräußerungswert sind diejenigen Kosten abzuziehen, die mit der Verwertung verbunden sind.^[209] Verbindlichkeiten, wie sie hinter Hypotheken und Grundschulden stehen, Steuern, Gebühren, Maklerprovisionen sind also ausnahmsweise abzugsfähig.^[210] Nicht abzugsfähig sind sie selbstverständlich, wenn es sich um Scheingeschäfte im Sinne von § 117 BGB handelt.^[211] Ein nur schuldrechtlich vereinbartes – aber nicht grundbuchlich gesichertes Wohnungsrecht akzeptiert die Rechtsprechung nicht als Abzugsposten.^[212]

Fraglich ist, wie die Verkehrswertermittlung stattzufinden hat. Die h.M. nimmt an, dass es keinen Zwang zur Einholung eines Sachverständigengutachtens gibt, sondern auch andere Quellen ausreichend sind. Das LSG NRW^[213] nimmt z.B. an, dass es bei einer marktgängigen Immobilie (Reihenhaus), bei der ein konkretes Kaufangebot vorliegt, der Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht mehr bedarf. In der Literatur wird differenzierend die Einholung eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB als das Mittel der Wahl angesehen, es sei denn der Wert könne auch aus anderen Quellen hinreichend genau bestimmt werden, oder es komme auf den Weg nicht rechtserheblich an. Geeignet sei z.B. ein jüngerer Kaufvertrag.^[214]

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Die Bundesagentur für Arbeit hat für die Bewertung und deren Ablauf folgende Hinweise^[215] herausgegeben:

▪	Als Nachweis für den Verkehrswert von Immobilien sind nur Kaufverträge oder Verkehrswertgutachten zu akzeptieren, die nicht älter als drei Jahre sind. Ist der Verkehrswert einer Immobilie nicht auf diese Weise nachzuweisen, kann bei unbebauten Grundstücksflächen auch auf die von den Kommunen herausgegebenen Bodenrichtwerttabellen zurückgegriffen werden. Bei bebauten Grundstücksflächen oder einer Eigentumswohnung sind Auskünfte aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse bei den Kataster- und Vermessungsämtern einzuholen. Ausnahmsweise kann auch der zuständige kommunale Gutachterausschuss im Wege der Amtshilfe gem. §§ 3 ff. SGB X um ein Verkehrswertgutachten ersucht werden; dieses ist gem. § 64 Abs. 2 S. 1 SGB X kostenfrei.[216]
▪	Legt die Antragstellerin/der Antragsteller Unterlagen vor, die als Nachweis für die Verkehrswertermittlung nicht geeignet sind, und ergibt sich aus der Bodenrichtwerttabelle/Kaufpreissammlung ein bis zu zehn Prozent abweichender Verkehrswert, sind die Angaben der Antragstellerin/des Antragstellers zu akzeptieren.
▪	Der Zeitpunkt der Bewertung richtet sich nach der Antragstellung. Wird die Verwertung eines Vermögensgegenstandes erst später möglich, so ist der Zeitpunkt maßgebend, von dem an alle Voraussetzungen für eine Verwertung vorliegen.

Eine Arbeitshilfe zur Verkehrswertermittlung von Haus- und Grundeigentum und zur Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss ist nachfolgend dargestellt.

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[209] BSG v. 11.12.2012 – Az.: B 4 AS 29/12 R Rn 13 = juris.

[210] Schlegel/Voelzke/Formann, juris-PK SGB II, § 12 Rn 102 f. m.w.N.

[211] Vgl. hierzu den Fall LSG NRW v. 20.8.2020 – Az.: L 19 AS 94/18.

[212] LSG NRW v. 20.8.2020 – Az.: L 19 AS 94/18.

[213] LSG NRW v. 23.6.2020 – Az.: L 2 AS 1936/19 Rn 48, juris.

[214] Schlegel/Voelzke/Formann, juris-PK SGB II, § 12 Rn 103.

[215] Brühl/Hoffmann (Hrsg.), Fachliche Weisungen der Bundesagentur für Arbeit für die Anwendung des SGB II, 1/2019, § 12 Rn 12.48/49.

[216] BVerwG NVwZ 1987, 1070–1071.