§ 5 Lexikon der Forderungsrechte / 3. Vollstreckungsbeschränkung

Rz. 107

Miet- und Pachtzinsforderungen unterliegen i.R.d. Hypothekenhaftungsverbands der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§ 865 Abs. 1 ZPO). Solange jedoch die Beschlagnahme im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung nicht erfolgt ist,^[93] können sie auch von persönlichen Gläubigern gepfändet werden (§ 865 Abs. 2 ZPO).

Rz. 108

Von der Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung werden die Miet- und Pachtzinsforderungen ausdrücklich nicht berührt (§ 21 Abs. 1 ZVG). Erst die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erfasst die Miet- und Pachtzinsforderungen (§§ 148 Abs. 1, 21 ZVG). Unmittelbar nach der Beschlagnahme sind diese Ansprüche an den Zwangsverwalter zu leisten. Von der Beschlagnahme werden aber nicht nur die laufenden Ansprüche erfasst, sondern auch die bis zu einem Jahr rückständigen Forderungsansprüche (§ 1123 Abs. 2 S. 1 BGB). Erfolgt die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung bis zum 15. Tag des Monats, wird bereits der Miet- bzw. Pachtzinsanspruch des folgenden Monats erfasst, bei der Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat (§ 1123 Abs. 2 S. 2 BGB).

Rz. 109

Ist über den Mietzins jedoch bereits im Voraus verfügt worden, z.B. durch eine Mietzinspfändung, ist diese Pfändung nur insoweit wirksam, als sie sich auf den zzt. der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Erfolgt die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung nach dem 15. Tag des Monats, ist die Pfändung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht (§ 1124 Abs. 2 BGB).

Rz. 110

Hinweis

Der Vollstreckungsgläubiger sollte daher immer die Miete pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Die Miete oder Pacht mithilfe der Zwangsverwaltung in Beschlag zu nehmen, ist regelmäßig wenig sinnvoll, da der Gläubiger nur bei der Pfändung die volle Miete oder Pacht auf seinen eigenen Anspruch verrechnen kann. In der Zwangsverwaltung wird in Rangklassen befriedigt, §§ 155, 10 ZVG, wobei die Grundpfandrechtsgläubiger (Rangklasse 4) Vorrang haben, so dass hier für den Gläubiger wenig Aussicht besteht, seine Forderung zu realisieren.

Rz. 111

Andererseits kann der persönliche Gläubiger mithilfe der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung die Mietpfändung eines anderen Gläubigers durchbrechen. Die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung verdrängt sämtliche Pfändungen, auch diejenigen aufgrund eines dinglichen Titels.^[94]

[93] Hierzu OLG Hamm v. 7.3.1989 – 27 U 284/88, NJW-RR 1989, 1421.

[94] LG Braunschweig v. 6.10.1995 – 1 O 194/95, ZIP 1996, 193; Stöber/Rellermeyer, Forderungspfändung, Rn A.338 m.w.N.; Hintzen, in: Hintzen/Wolf, Rn 13.134 ff.