§ 5 Lexikon der Forderungsrechte / IX. Miete und Pacht

1. Pfändbarer Anspruch

Rz. 100

Der Anspruch des Schuldners als Vermieter auf Zahlung des Miet-/Pachtzinses ist ein übertragbares Forderungsrecht. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind außerhalb des von § 851b ZPO umfassten Bereichs grds. uneingeschränkt pfändbar.^[88] Die Pfändung wird wirksam mit Zustellung gegenüber dem Mieter/Pächter. Das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters an den eingebrachten Sachen des Mieters/Pächters wird als unselbstständiges Nebenrecht von der Pfändung miterfasst, der Vollstreckungsgläubiger kann dieses somit ebenfalls geltend machen.

Rz. 101

Hat der Schuldner einen mehrfachen Mietzinsanspruch gegenüber verschiedenen Mietparteien, kann der Gläubiger selbstverständlich sämtliche Mietzinsansprüche pfänden; eine Überpfändung ist hierin nicht zu sehen. Gepfändet werden nur die angeblichen Ansprüche des Schuldners gegenüber seinen Drittschuldnern, inwieweit die Forderungen tatsächlich realisiert werden können, kann bei Erlass des Pfändungsbeschlusses nicht abgesehen werden.

Rz. 102

Um Missverständnisse von vornherein auszuschließen, sollte der Gläubiger im Pfändungsantrag ausdrücklich auch die künftig fällig werdenden Mietzinsansprüche am jeweiligen Fälligkeitstermin mitpfänden. Ob sich auf die fortlaufend zu zahlenden Mieten die Vorschrift über die Dauerpfändung (§ 832 ZPO) anwenden lässt, ist nicht eindeutig.^[89]

Rz. 103

Die Pfändung bleibt solange in Kraft, bis die gesamte Gläubigerforderung befriedigt wurde.

Rz. 104

Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II (jetzt Bürgergeld) bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert.^[90]

[88] BGH v. 21.12.2004 – IXa ZB 228/03, Rpfleger 2005, 206 = NJW 2005, 681.

[89] Vgl. Berner, Rpfleger 1962, 239; OLG Hamm v. 25.10.1993 – 14 W 178/93, Rpfleger 1994, 222 = FamRZ 1994, 453 = WM 1993, 2225; Musielak/Voit/Flockenhaus, § 832 Rn 2 m.w.N.; ablehnend: Zöller/Herget, ZPO, § 832 Rn 2.

[90] BGH v. 20.6.2013 – IX ZR 310/12, NJW 2013, 2819 = Rpfleger 2013, 630.

2. Vollstreckungsschutz

Rz. 105

Die Vollstreckung in Miet- und Pachtzinsansprüche kann auf Antrag des Schuldners insoweit aufgehoben werden, als diese Einkünfte für den Schuldner zur laufenden Unterhaltung des Grundstückes und/oder notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen benötigt werden. Weiterhin ist die Pfändung aufzuheben, soweit der Schuldner diese Einkünfte zur Befriedigung von Gläubigeransprüchen benötigt, die dem Pfändungsgläubiger in der Zwangsverwaltung rangmäßig nach §§ 10, 155 ZVG vorgehen würden (§ 851b ZPO).

Rz. 106

Der Pfändungsschutz bezieht sich aber nicht auf Ansprüche aus Grundpfandrechten, die erst nach Wirksamwerden der Pfändung im Grundbuch eingetragen werden.^[91] Vollstreckungsschutz kann beansprucht werden unabhängig vom Rechtsgrund der zu vollstreckenden Forderung. Den Antrag kann nur der Schuldner als Eigentümer oder zumindest Miteigentümer stellen.^[92]

[91] LG Berlin v. 4.4.1990 – 81 T 999/89, Rpfleger 1990, 377.

[92] OLG Köln v. 22.3.1991 – 2 W 89/90, Rpfleger 1991, 427 = JurBüro 1991, 1402.

3. Vollstreckungsbeschränkung

Rz. 107

Miet- und Pachtzinsforderungen unterliegen i.R.d. Hypothekenhaftungsverbands der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§ 865 Abs. 1 ZPO). Solange jedoch die Beschlagnahme im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung nicht erfolgt ist,^[93] können sie auch von persönlichen Gläubigern gepfändet werden (§ 865 Abs. 2 ZPO).

Rz. 108

Von der Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung werden die Miet- und Pachtzinsforderungen ausdrücklich nicht berührt (§ 21 Abs. 1 ZVG). Erst die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erfasst die Miet- und Pachtzinsforderungen (§§ 148 Abs. 1, 21 ZVG). Unmittelbar nach der Beschlagnahme sind diese Ansprüche an den Zwangsverwalter zu leisten. Von der Beschlagnahme werden aber nicht nur die laufenden Ansprüche erfasst, sondern auch die bis zu einem Jahr rückständigen Forderungsansprüche (§ 1123 Abs. 2 S. 1 BGB). Erfolgt die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung bis zum 15. Tag des Monats, wird bereits der Miet- bzw. Pachtzinsanspruch des folgenden Monats erfasst, bei der Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat (§ 1123 Abs. 2 S. 2 BGB).

Rz. 109

Ist über den Mietzins jedoch bereits im Voraus verfügt worden, z.B. durch eine Mietzinspfändung, ist diese Pfändung nur insoweit wirksam, als sie sich auf den zzt. der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Erfolgt die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung nach dem 15. Tag des Monats, ist die Pfändung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf den Mietzins für den folgenden Kalendermonat bezieht (§ 1124 Abs. 2 BGB).

Rz. 110

Hinweis

Der Vollstreckungsgläubiger sollte daher immer die Miete pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Die Miete oder Pacht mithilfe der Zwangsverwaltung in Beschlag zu nehmen, ist regelmäßig wenig sinnvoll, da der Gläubiger nur be...