§ 5 Sondernutzungsrechte / B. Begründung von Sondernutzungsrechten

I. Muster zur aufschiebend bedingten Einräumung

Rz. 6

Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz

Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz

An den Stellplätzen, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan "Stellplätze" markiert und nummeriert sind, werden aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte eingeräumt. Auf den Lageplan wird hiermit verwiesen, er wird damit Bestandteil dieser Urkunde. Der Plan wurde zur Durchsicht vorlegt, genehmigt und unterschrieben.

Aufschiebende Bedingung (siehe Rdn 11) ist, dass der aufteilende Eigentümer einen oder mehrere Stellplätze einem Wohnungseigentum als Sondernutzungsrecht durch Erklärung in der Form des § 29 GBO zuweist und diese Erklärung dem Grundbuchamt zugeht (siehe Rdn 13). Mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung sind die Eigentümer der übrigen Einheiten von der Nutzung der zugewiesenen Stellplatzfläche ausgeschlossen (siehe Rdn 13). Dieses Zuweisungsrecht entfällt, sobald die letzte Einheit erstmalig nach Aufteilung auf einen anderen Eigentümer im Grundbuch umgeschrieben worden ist (siehe Rdn 12).

Der Stellplatz darf nur zum Abstellen von zum Straßenverkehr zugelassenen Fahrzeugen genutzt werden. Auf dem Stellplatz dürfen weder Reifen noch sonstige Gegenstände oder Müll, insbesondere keine Gefahrgüter, gelagert oder abgestellt werden. Ölwechsel dürfen auf dem Stellpatz nicht durchgeführt werden.

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II. Erläuterungen

1. Begründung in der ursprünglichen Teilungserklärung

Rz. 7

Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht mehr möglich ist.^[14]

[14] BGH NJW 2000, 3643 (3644).

2. Nachträgliche Begründung durch Änderung der Gemeinschaftsordnung

Rz. 8

Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zur Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen siehe Rdn 9. Hat die Eigentümergemeinschaft bereits mehrere Mitglieder, erfolgt die Einräumung von Sondernutzungsrechten durch eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG). Die Vereinbarung bindet die beteiligten Eigentümer schuldrechtlich. Um eine Bindung auch gegenüber Rechtsnachfolgern zu erreichen, muss die Vereinbarung durch Eintragung in das Grundbuch verdinglicht werden (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Andernfalls kann sich der begünstigte Eigentümer gegenüber einem Rechtsnachfolger eines anderen Eigentümers nicht auf die Vereinbarung berufen. Zur Eintragung der Vereinbarung in das Grundbuch sind daher ein Eintragungsantrag (§ 13 GBO) und Eintragungsbewilligungen aller Wohnungseigentümer^[15] in der Form des § 29 GBO erforderlich. Zur Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen siehe Rdn 9.

[15] OLG München MittBayNot 2019, 567 (569).

3. Insbesondere: Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen

Rz. 9

Die nachträgliche Einräumung eines Sondernutzungsrechts und deren Eintragung in das Grundbuch bedarf als Änderung des Inhalts des Sondereigentums grundsätzlich der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter.^[16] Entbehrlich ist die Zustimmung nur dann, wenn jede rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen ist.^[17] Erforderlich sind daher die Zustimmungen von Gläubigern von Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und Reallasten für anderen Einheiten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG). Sind Grundpfandrechtsgläubiger durch ein Gesamtrecht an allen Einheiten abgesichert, ist ihre Zustimmung allerdings ausnahmsweise entbehrlich, weil sich ihre Rechtsposition nicht verschlechtert.^[18] Darüber hinaus bedarf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts auch der Zustimmung anderer Inhaber von Rechten in Abteilung II, insbesondere von Berechtigten einer Auflassungsvormerkung^[19] und Nießbrauchsberechtigten.^[20] Eine Ausnahme gilt auch hier, wenn feststeht, dass sie von der Einräumung in ihrem Recht nicht betroffen sind.^[21] Die Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen macht den Vorgang insgesamt zeit- und kostenaufwändig. Die in § 5 Abs. 4 S. 3 WEG vorgesehene Erleichterung bei der gleichzeitigen Einräumung von Sondernutzungsrechten für alle Einheiten ist aufgehoben und gilt nur noch für Altfälle.^[22] Gläubigerzustimmungen können durch ein Unschädlichkeitszeugnis ersetzt werden.^[23] Hierfür gelten die jeweiligen Landesgesetze auf der Grundlage von Art. 120 EGBGB.

[16] BGH NJW 1984, 2409 ff.

[17] BGH NJW 1984, 2409 (2410).

[18] Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn. 72.

[19] HM, vgl. BeckOK WEG/Hogenschurz, § 5 Rn. 80 mwN.

[20] Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 70 ff. m.w.N.

[21] BGH NJW 1984, 2409.

[22] Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 76 ff.

[23] OLG Hamm FGPrax 2004, 206 zum UnschZG-NRW.

4. Zeitlich gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten

Rz. 10

Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf...