§ 5 Sondernutzungsrechte / II. Erläuterungen

1. Begründung in der ursprünglichen Teilungserklärung

Rz. 7

Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht mehr möglich ist.^[14]

[14] BGH NJW 2000, 3643 (3644).

2. Nachträgliche Begründung durch Änderung der Gemeinschaftsordnung

Rz. 8

Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zur Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen siehe Rdn 9. Hat die Eigentümergemeinschaft bereits mehrere Mitglieder, erfolgt die Einräumung von Sondernutzungsrechten durch eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG). Die Vereinbarung bindet die beteiligten Eigentümer schuldrechtlich. Um eine Bindung auch gegenüber Rechtsnachfolgern zu erreichen, muss die Vereinbarung durch Eintragung in das Grundbuch verdinglicht werden (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Andernfalls kann sich der begünstigte Eigentümer gegenüber einem Rechtsnachfolger eines anderen Eigentümers nicht auf die Vereinbarung berufen. Zur Eintragung der Vereinbarung in das Grundbuch sind daher ein Eintragungsantrag (§ 13 GBO) und Eintragungsbewilligungen aller Wohnungseigentümer^[15] in der Form des § 29 GBO erforderlich. Zur Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen siehe Rdn 9.

[15] OLG München MittBayNot 2019, 567 (569).

3. Insbesondere: Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen

Rz. 9

Die nachträgliche Einräumung eines Sondernutzungsrechts und deren Eintragung in das Grundbuch bedarf als Änderung des Inhalts des Sondereigentums grundsätzlich der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter.^[16] Entbehrlich ist die Zustimmung nur dann, wenn jede rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen ist.^[17] Erforderlich sind daher die Zustimmungen von Gläubigern von Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und Reallasten für anderen Einheiten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG). Sind Grundpfandrechtsgläubiger durch ein Gesamtrecht an allen Einheiten abgesichert, ist ihre Zustimmung allerdings ausnahmsweise entbehrlich, weil sich ihre Rechtsposition nicht verschlechtert.^[18] Darüber hinaus bedarf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts auch der Zustimmung anderer Inhaber von Rechten in Abteilung II, insbesondere von Berechtigten einer Auflassungsvormerkung^[19] und Nießbrauchsberechtigten.^[20] Eine Ausnahme gilt auch hier, wenn feststeht, dass sie von der Einräumung in ihrem Recht nicht betroffen sind.^[21] Die Erforderlichkeit von Gläubigerzustimmungen macht den Vorgang insgesamt zeit- und kostenaufwändig. Die in § 5 Abs. 4 S. 3 WEG vorgesehene Erleichterung bei der gleichzeitigen Einräumung von Sondernutzungsrechten für alle Einheiten ist aufgehoben und gilt nur noch für Altfälle.^[22] Gläubigerzustimmungen können durch ein Unschädlichkeitszeugnis ersetzt werden.^[23] Hierfür gelten die jeweiligen Landesgesetze auf der Grundlage von Art. 120 EGBGB.

[16] BGH NJW 1984, 2409 ff.

[17] BGH NJW 1984, 2409 (2410).

[18] Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn. 72.

[19] HM, vgl. BeckOK WEG/Hogenschurz, § 5 Rn. 80 mwN.

[20] Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 70 ff. m.w.N.

[21] BGH NJW 1984, 2409.

[22] Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 76 ff.

[23] OLG Hamm FGPrax 2004, 206 zum UnschZG-NRW.

4. Zeitlich gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten

Rz. 10

Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträgliche Einräumungen erfordern jedoch die in Rdn 9 beschriebenen Zustimmungen Dritter. Um diese zu vermeiden, stehen drei Wege zur Verfügung:

Rz. 11

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Der aufteilende Eigentümer begründet die Sondernutzungsrechte nachträglich aufgrund einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung oder einer Ermächtigung in der Teilungserklärung. Die Zustimmung anderer Eigentümer oder vormerkungsgesicherter Erwerber ist bei diesem Weg entbehrlich bzw. leicht zu erhalten, weil sie entweder durch die Vollmacht erteilt oder durch die Ermächtigung entbehrlich wird. Jedoch sind Zustimmungen anderer dinglich Berechtigter, insbesondere der bereits eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger, erforderlich.[24] Dies macht den Vorgang zeit- und kostenaufwändig und weitgehend untauglich für die Verwendung im Rahmen von Abverkäufen.

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Alle in Betracht kommenden Sondernutzungsrechte werden unmittelbar in der Teilungserklärung begründet, aber zunächst vollständig einer Einheit zugewiesen ("Parken"). Dabei wird eine Einheit ausgewählt, die voraussichtlich erst spät veräußert wird. Beim Verkauf von anderen Einheiten wird dann das jewe...