§ 5 Steuerliche Grundlagen / cc) Ermittlung des Gebäudeertragswerts

Rz. 244

Der Gebäudeertragswert ermittelt sich aus dem Reinertrag des Grundstücks. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Rohertrag und den Bewirtschaftungskosten (§ 185 Abs. 1 BewG).

(1) Ermittlung des Rohertrags

Rz. 245

Ausgangsgröße für den Rohertrag ist grundsätzlich die jährlich vereinbarte Miete ohne Berücksichtigung von Umlagen zur Deckung von Betriebskosten (§ 186 Abs. 1 BewG). Sofern keine Miete vereinbart wurde, d.h. insbesondere bei eigengenutzten, ungenutzten oder unentgeltlich überlassenen Grundstücken, wird die übliche Miete angesetzt. Der Ansatz der üblichen Miete kommt auch zur Anwendung, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweicht (§ 186 Abs. 2 S. 1 BewG).^[366] Die übliche Miete ist zu schätzen, wobei auch hier Betriebskosten nicht einzubeziehen sind (§ 186 Abs. 2 S. 3 BewG).^[367]

Beispiel 1 (Fortführung)

Der Rohertragswert beträgt 60.000 EUR und ermittelt sich wie folgt:

	Wohnfläche	500 m2
×	Miete pro m2 und Monat	10 EUR/m2 und Monat
=	monatliche Miete	5.000 EUR pro Monat
×	12 Monate	12 Monate
=	Rohertrag (= jährlich vereinbarte Miete)	60.000 EUR

Rz. 246

Zum Rohertrag rechnen neben der vertraglich vereinbarten Miete auch die Mieteinnahmen für Stellplätze, Mieteinnahmen für Nebengebäude wie zum Beispiel Garagen, Untermietzuschläge oder Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters oder Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf den Mieter anzurechnen sind.^[368] Nicht in das Entgelt einzubeziehen sind insbesondere Einnahmen für die Überlassung von Maschinen, Betriebsvorrichtungen und Einrichtungsgegenständen oder die Umsatzsteuer.^[369] In den Fällen der Betriebsaufspaltung ist von der zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vertraglich vereinbarten Miete auszugehen.^[370]

Rz. 247

Nicht zum Entgelt gehören Betriebskosten.^[371] Diese werden in R B 186.2 ErbStR 2019 definiert. Es handelt sich bei diesen Betriebskosten um solche im Sinne des § 27 Abs. 2 BV oder § 2 BetrKV, die neben der Miete mit ihrem Mieter abgerechnet werden können (Umlage für Betriebskosten).^[372] Falls die Betriebskosten pauschal erhoben werden und nicht mit dem Mieter abgerechnet werden, sind sie im Entgelt zu erfassen; die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sind davon abzuziehen.^[373] Nicht zu den Betriebskosten zählen Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis).^[374] Falls im Einzelfall Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten vom Mieter getragen werden, sind diese Kosten in die Jahresmiete einzurechnen.^[375]

Rz. 248

Wenn im Einzelfall keine tatsächliche Miete vorliegt, ist die übliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 S. 2 BewG). Sie wird aus Vergleichsmieten oder dem Mietspiegel abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt.^[376] Wird die übliche Miete für Ferienwohnungen geschätzt, so ist auch die durchschnittliche Auslastung des Objekts einzubeziehen.^[377]

[366] R B 186.4 Abs. 1 ErbStR 2019.

[367] R B 186.4 Abs. 3 S. 4 ErbStR 2019.

[368] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 185 BewG Rn 2.

[369] R B 186.1 Abs. 1 ErbStR 2019.

[370] R B 186.1 Abs. 2 ErbStR 2019. Falls jedoch in den Fällen der Betriebsaufspaltung keine übliche Miete ermittelt werden kann, ist das Grundstück nicht nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten; § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG.

[371] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 185 BewG Rn 3.

[372] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 185 BewG Rn 3.

[373] R B 186.2 Abs. 1 S. 3 ErbStR 2019.

[374] R B 186.2 Abs. 1 S. 4 ErbStR 2019.

[375] R B 186.2 Abs. 2 S. 1 ErbStR 2019.

[376] R B 186.5 ErbStR 2019.

[377] R B 186.5 Abs. 6 ErbStR 2019.

(2) Ermittlung der Bewirtschaftungskosten

Rz. 249

Als Bewirtschaftungskosten gelten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.^[378] Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten zählen nicht zu den Bewirtschaftungskosten (§ 187 Abs. 1 BewG).

Rz. 250

Die Ermittlung der abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten stützt sich in erster Linie auf die Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse.^[379] Sofern von den Gutachterausschüssen keine Bewirtschaftungskosten zur Verfügung gestellt werden, sieht das Bewertungsgesetz (Anlage 23) pauschalierte Bewirtschaftungskosten vor, die in Abzug gebracht werden können (§ 187 Abs. 2 BewG). Diese variieren je nach Art des Grundstücks und der Restnutzungsdauer zwischen 18 v.H. und 29 v.H. der Jahresmiete.

		Restnutzungsdauer
		über 59 Jahre	40 bis 59 Jahre	20 bis 39 Jahre	unter 20 Jahre
Mietwohngrundstück		21 v.H.	23 v.H.	27 v.H.	29 v.H.
Miet- und Geschäftsgrundstück	gewerbl. Anteil bis 50 v.H.	21 v.H.	22 v.H.	24 v.H.	26 v.H.
	gewerbl. Anteil über 50 v.H.	21 v.H.	22 v.H.	24 v.H.	26 v.H.
Geschäftsgrundstück		18 v.H.	20 v.H.	22 v.H.	23 v.H.

Beispiel 1 (Fortführung)

Der pauschale Bewirtschaftungss...