§ 5 Steuerliche Grundlagen / II. Begünstigungen bei der Übertragung von Immobilien

1. Begünstigung fremdgenutzter Immobilien

Rz. 55

Nach § 13d Abs. 1 ErbStG sind Grundstücke nur mit 90 v.H. ihres Werts erbschaftsteuerlich anzusetzen, wenn diese:

▪	zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG),
▪	im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des EWR liegen (§ 13d Abs. 3 Nr. 2 ErbStG) und
▪	nicht zum begünstigten Betriebsvermögen i.S.d. § 13a ErbStG gehören (§ 13d Abs. 3 Nr. 3 ErbStG).

Die Inanspruchnahme des verminderten Wertansatzes ist aber ausgeschlossen, soweit der Erwerber das erworbene Grundstück aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss (§ 13d Abs. 2 ErbStG).

2. Begünstigung eigengenutzter Immobilien

a) Schenkung des Familienwohnheims an Ehegatten/Lebensgefährten

Rz. 56

Es besteht eine Steuerbefreiung von Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten (oder eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartner) Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland belegenen und zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstück (Familienheim) (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) überträgt.

b) Vererbung der selbst genutzten Immobilie an Ehepartner/Lebenspartner

Rz. 57

Zudem besteht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG eine Regelung, wonach der Erwerb von Todes wegen eines im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union bzw. eines Staates des EWR belegenen, bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzten bebauten Grundstücks durch den überlebenden Ehegatten oder den überlebenden eingetragenen Lebenspartner von der Erbschaftsteuer befreit ist. Die Steuerbefreiung entfällt jedoch rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst nutzt, es sei denn, dass er an einer Selbstnutzung aus zwingenden Gründen, wie z.B. im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit, gehindert ist.^[36]

[36] Griesel, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 13 ErbStG Rn 58.

c) Vererbung der selbst genutzten Immobilie an Kinder

Rz. 58

Auch Kinder und Stiefkinder sowie Kinder verstorbener Kinder oder Stiefkinder können das vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstück begrenzt steuerfrei erwerben, wenn das Familienheim von dem Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 m2 nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Nutzt der Erwerber das Familienheim nicht innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken, entfällt die Steuerbefreiung ebenfalls rückwirkend, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.^[37]

Rz. 59

Die Gewährung der Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erwerber das erworbene Vermögen nicht aufgrund einer letztwilligen oder rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss oder im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf einen Miterben (Vermächtnisse, Schenkungen auf den Todesfall und Auflagen sowie Teilungsanordnung des Erblassers) überträgt.^[38] Ist der Erbe verpflichtet, begünstigtes Vermögen auf einen Dritten zu übertragen, wird der Dritte, der für den Erwerb des begünstigten Vermögens anderes aus demselben Nachlass stammendes Vermögen hingibt, so gestellt, als habe er von Anfang an begünstigtes Vermögen erhalten.

[37] Griesel, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 13 ErbStG Rn 58.

[38] Griesel, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 13 ErbStG Rn 54.