§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / 1. Verpflichtung zur Verwaltung

a) Reguläre Verwaltung

Rz. 2

Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung^[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", handelt es sich um eine unzutreffende Begrifflichkeit. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nicht nur Obliegenheit, sondern Rechtspflicht.^[2] Soweit das Gesetz dem Verwalter noch bestimmte Aufgaben zuweist, handelt es sich um eine interne Zuständigkeitsverteilung,^[3] also um Regelungen im Innenverhältnis, deren Durchführung nunmehr Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Damit wird sie vom dienenden Glied, das nach Konzeption der Novelle aus dem Jahre 2007 nur die Abwicklung von Schuldverhältnissen nach innen und außen vereinfachen sollte, zur eigentlich Verantwortlichen. Abgesehen von Fällen der Notgeschäftsführung handelt sie auf der Ebene der Willensbildung durch die Eigentümerversammlung und auf der Ebene der Ausführung durch den Verwalter.

[1] Hierzu s. BT-Drucks 19/18791, S. 56.

[2] So zutreffend BT-Drucks 19/18791, S. 56.

[3] BT-Drucks 19/18791, S. 56.

b) Entscheidung über ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung

Rz. 3

Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, sofern sie nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspricht inhaltlich den Vorgängervorschriften in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 3 WEG a.F., fasst lediglich Verwaltung und Gebrauch zusammen. Inhaltliche Änderungen sind hiermit nicht bezweckt, so dass insoweit auf Rechtsprechung und Literatur zum alten Recht verwiesen werden kann. Eine wesentliche Änderung gegenüber dem früheren Recht folgt jedoch aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach der Verwalter auch ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung tätig werden kann.^[4] § 19 Abs. 1 WEG findet also nur dort Anwendung, wo der Verwalter nicht zur eigenen Entscheidung befugt ist.

[4] Hierzu ausführlich u. Rdn 52 ff.

c) Notgeschäftsführung

Rz. 4

Nur in Dringlichkeitsfällen darf der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden ergreifen. Die Vorschrift entspricht wörtlich der Vorgängernorm (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.). Mangels inhaltlicher Änderungen kann daher auf die dortigen Kommentierungen verwiesen werden.