a) Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung
Rz. 5
Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst den bislang in § 15 Abs. 3 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusammen. Die Definition der ordnungsmäßigen Verwaltung lehnt sich textlich und inhaltlich eng an die Vorgängernormen an, so dass Änderungen gegenüber dem früheren Recht nicht eintreten. Ist eine Maßnahme in den Einzelbeispielen des § 19 Abs. 2 WEG vorgesehen, entspricht eine diesbezügliche Beschlussfassung regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Umgekehrt ist die Ordnungswidrigkeit einer hiervon abweichenden Beschlussfassung indiziert. Sie kann regelmäßig erfolgreich durch eine Beschlussklage angegriffen und erforderlichenfalls im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
b) Dem bisherigen Recht entsprechende Einzelbeispiele (§ 19 Abs. 2 WEG)
Rz. 6
§ 19 Abs. 2 WEG listet die früher in § 21 Abs. 5 WEG a.F. enumerierten Beispiele ordnungsmäßiger Verwaltung auf. § 19 Abs. 2 Nr. 1 (Hausordnung) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Instandhaltung und Instandsetzung) entsprechen mit der Ausnahme, dass § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Definition der Erhaltung für Instandhaltung und Instandsetzung aus § 13 Abs. 2 WEG übernimmt, wörtlich den Vorgängernormen. Inhaltliche Änderungen zum früheren Recht ergeben sich somit nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG erweitert die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Versicherungen von der in § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG a.F. allein genannte Feuerversicherung auf eine "angemessene Versicherung" des Gemeinschaftseigentums allgemein, also auch gegen andere Risiken und ferner auf Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG entspricht mit einer rein sprachlichen Änderung (statt einer "angemessenen Instandhaltungsrücklage" ist nun eine "angemessene Erhaltungsrücklage" genannt) der Vorgängernorm des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. Soweit die Gesetzesmaterialien mit dieser Umformulierung die Klarstellung verbinden wollen, dass es sich bei der Erhaltungsrücklage "nicht um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt", entspricht dies geltendem Recht. Die Umformulierung des § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG a.F. in § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG stellt eine sprachliche Anpassung an die Neufassung von § 28 WEG dar. Die Vorschriften zu Fernsprecheinrichtungen, Rundfunkempfangsanlagen und Energieversorgungsanschlüssen in § 21 Abs. 5 Nr. 6, Abs. 6 WEG a.F. konnten mangels praktischer Relevanz gestrichen werden. Insgesamt ergeben sich somit auch hier nur marginale Änderungen gegenüber dem bisherigen Recht.
c) Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG)
Rz. 7
Auf Anregung des Rechtsausschusses in das Gesetz eingefügt wurde § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wonach grundsätzlich (nur) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Begriff des zertifizierten Verwalters wird in § 26a WEG definiert. Die Einordnung in § 19 Abs. 2 WEG zeigt, dass die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters nicht per se ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Nur auf Verlangen eines Wohnungseigentümers muss ein zertifizierter Verwalter bestellt werden. Ein abweichender Beschluss müsste angefochten werden; ansonsten wird er bestandskräftig. Besteht umgekehrt Einvernehmen über die Tätigkeit eines nicht zertifizierten Verwalters, kann dieser weiter amtieren.
d) Ausnahmen vom zertifizierten Verwalter in Kleinanlagen
Rz. 8
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG lässt nur in Kleinanlagen Ausnahmen von der einvernehmlichen Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters zu. Diese definiert § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dahingehend, dass weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen. Maßgeblich ist der rechtliche Bestand, etwa interne Aufteilungen analog § 8 WEG schaffen eine zusätzliche Einheit. Dabei sind sämtliche Einheiten, also auch selbständige Sondereigentumsrechte an Stellplätzen gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG mitzuzählen. Die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 letzter Hs. WEG setzt ferner voraus, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird. Die Bestellung eines Dritten, der nicht den Anforderungen an einen zertifizierten Verwalter entspricht, ist auch in Kleinanlagen nur nach der Grundregel des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, also einvernehmlich möglich. Schließlich entspricht auch in Kleinanlagen die Bestellung eines Miteigentümers ohne Status eines zertifizierten Verwalters nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn weniger als ein Drittel der Miteigentümer einen solchen verlangt. Der Verweis auf § 25 Abs. 2 WEG zeigt, dass hierbei nach Köpfen zu zählen ist. Die Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, wie das "und" am Ende der Aufzählung zeigt. Ansonsten ist die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters auch in Kleinanlagen anfechtbar.