§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / 6. Über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehende Aufgaben

a) Nutzung des Sondereigentums

Rz. 25

Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind alltägliche Praxis, insbesondere zur Nutzung des Sondereigentums. Wie das alte Recht in § 15 Abs. 2 WEG a.F. sieht auch das neue in § 19 Abs. 1 WEG vor, dass die Wohnungseigentümer durch Beschluss über die Nutzung des Sondereigentums durch Beschluss befinden können. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann sogar jeder Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung verlangen. Damit ist immerhin klar, dass ein solcher Beschluss im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG erstritten werden kann. Der BGH vertrat sogar die Auffassung, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, über die Vorbereitung der Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses Beschluss zu fassen,^[29] was noch nicht einmal mehr zur Verwaltung des Sondereigentums gehört. Nach bisherigem Recht war auch diese Tätigkeit jenseits der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unproblematisch den Aufgaben des Verwalters zugeordnet. Dies ist nach der neuen Regelung der Verwaltungszuständigkeit in § 18 Abs. 1 WEG nicht mehr der Fall.

[29] BGH, Urt. v. 20.9.2019 – V ZR 258/18, ZMR 2020, 107 = ZWE 2020, 138.

b) Analoge Anwendbarkeit von § 18 WEG

Rz. 26

Die Ausführung von Beschlüssen, die allein die Benutzung des Sondereigentums regeln, geht ohne jeden Zweifel über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus, die nach § 18 Abs. 1 WEG allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Ihre Verwaltungszuständigkeit ließe sich allein mit einer Analogie zu § 18 Abs. 1 WEG begründen. Das setzt zunächst eine planwidrige Lücke im Gesetz voraus. Der Gesetzgeber müsste die Regelungsbedürftigkeit dieses Bereichs der Verwaltung also schlicht übersehen haben. Schon diese Annahme lässt sich schwer begründen, wird doch die Benutzung des Sondereigentums im nächsten Absatz der durch Analogie zu ergänzenden Norm ausdrücklich angesprochen. Zudem setzt eine Analogie voraus, dass die Lücke nicht anderweitig zu schließen ist. Dies kommt hier indessen durchaus in Betracht, wie im Folgenden zu zeigen sein wird.

c) Originäre Zuständigkeit des Verwalters

Rz. 27

Nach altem Recht (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F.) war die Durchführung derartiger Beschlüsse dem Verwalter zugewiesen. Mit dem Wegfall dieser Vorschrift ist zwar nicht zwangsläufig auch seine Verpflichtung zur Durchführung von Beschlüssen entfallen. Die Gesetzesmaterialien halten eine solche Verpflichtung wie schon früher bei der Durchführung von Vereinbarungen auch ohne ausdrückliche Regelung für selbstverständlich.^[30] Einer solchen Lösung steht aber entgegen, dass der Verwalter nach der neuen Konzeption des Gesetzgebers von vornherein nicht mehr Vertreter und Organ der Wohnungseigentümer ist. Beschlüsse führt er kraft Gesetzes folglich nur noch in seiner Eigenschaft als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Diese ist aber gemäß § 18 Abs. 1 WEG eben nur für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Bei Beschlüssen, die hierüber hinausgehen, kommt eine (ungeschriebene) Durchführungsbefugnis des Verwalters folglich nicht mehr in Betracht.

[30] BT-Drucks 19/18791, S. 73.

d) Zuständigkeit des Verwalters kraft Beschlusses

Rz. 28

Die gesetzlichen Regelungen zur Verwaltungstätigkeit sind indessen bewusst nicht abschließend. Die Wohnungseigentümer können sie nach § 27 Abs. 2 WEG über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus erweitern. Die Vorschrift ermöglicht es somit, ähnlich wie nach altem Recht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., Lücken in den gesetzlichen Regelungen zu schließen. Zu beachten bleibt aber, dass es sich nach dem Wortlaut der Vorschrift um eine Erweiterung der "Rechte und Pflichten nach Abs. 1" WEG handelt. Auch die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen über die Benutzung des Sondereigentums besteht somit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Im Falle einer Pflichtverletzung gilt also das oben (Rdn 11) Gesagte zu ihrer Verpflichtung zum Schadensersatz und zur Möglichkeit des Regresses gegenüber dem Verwalter.

Rz. 29

Praxistipp

Für die Praxis dürfte sich hierbei ein ähnliches Problem stellen wie bei Ermächtigungen nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., da auch § 27 Abs. 2 WEG ausdrücklich einen Beschluss der Wohnungseigentümer verlangt. Demzufolge ist eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag nicht unbedingt ausreichend, da dessen konkrete Ausgestaltung nicht zwangsläufig auf einem Beschluss der Wohnungseigentümer beruhen muss. Wird etwa der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages bevollmächtigt, geht die Erweiterung der Verwalterrechte und -pflichten nach § 27 Abs. 2 WEG eben nicht auf eine Willensbildung der Gemeinschaft zurück. Die maßgebliche Willenserklärung stammt dann allein von ihm als Bevollmächtigtem. Regelungen im Verwaltervertrag genügen also den Anforderungen des § 27 Abs. 2 WEG nur, wenn sie unmittelbar auf eine Willensbildung de...