§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / B. Die Befugnisse im Einzelnen

I. Ausgangslage

Rz. 49

Die Befugnisse des Verwalters waren nach altem Recht in § 27 WEG a.F. in Form einer Enumeration geregelt und zudem mit der Vertretungsmacht nach außen unglücklich verquickt. Dabei war nicht zuletzt vielfach unklar, wozu der Verwalter im Einzelnen bevollmächtigt war. Hier schafft das neue Recht in mehrfacher Hinsicht bedeutsame Vereinfachungen. Zunächst erhält der Verwalter, wie bereits besprochen,^[50] eine nach außen unbeschränkbare Vollmacht, so dass sich diesbezüglich für den Rechtsverkehr keine Unklarheiten mehr ergeben können. Zudem wird die Frage der Vollmacht von derjenigen der Befugnisse im Innenverhältnis getrennt. Schließlich werden die Befugnisse im Innenverhältnis gegenüber den früheren Enumerationen flexibler gestaltet und zudem weitgehend der autonomen Gestaltung durch die Eigentümerversammlung überantwortet.

[50] S. o. Rdn 41 ff.

II. Durchführung von Vereinbarungen und Beschlüssen

Rz. 50

Wie schon nach altem Recht bei der Durchführung von Vereinbarungen hielt es der Gesetzgeber für selbstverständlich, dass der Verwalter Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen hat.^[51] Die diesbezügliche Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. ist daher entfallen, nicht aber die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. Allerdings handelt es sich nunmehr nach den allgemeinen Regeln des WEMoG um eine Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Der einzelne Wohnungseigentümer kann somit vom Verwalter nicht mehr die Durchführung von Beschlüssen verlangen,^[52] was im Zweifelsfall, gerade nach einer erfolgreichen Beschlussersetzungsklage zu einer erheblichen Erleichterung in der Möglichkeit der Rechtsdurchsetzung führen dürfte (vgl. o. Rdn 10).

[51] BT-Drucks 19/22634, S. 47.

[52] S. o. Rdn 9 f.

III. Maßnahmen ohne Beschluss

1. Neuorientierung des Gesetzes

Rz. 51

Mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG beschreitet der Gesetzgeber völliges Neuland. Bislang hatte die Eigentümerversammlung im Grundsatz über jede Maßnahme zu beschließen. Selbst die gewollte und ausdrückliche Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter wurde in der Rechtsprechung mit außerordentlicher Zurückhaltung behandelt. Eine solche Übertragung von Entscheidungsbefugnissen durch Beschluss etwa über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung und über den Abschluss oder die Kündigung von Verträgen wurde entweder als gänzlich unwirksam angesehen, da diese Kompetenzverlagerung vom gesetzlichen Leitbild abweiche,^[53] oder doch auf Klein(st)beträge beschränkt.^[54] Diese zurückhaltende Handhabung führte in der Praxis zu einer Vielzahl außerordentlicher Eigentümerversammlungen, deren Kosten häufig als überflüssig und außer Verhältnis zum Beschlussgegenstand angesehen wurden. Von dieser engherzigen Sichtweise weicht der Gesetzgeber jetzt zum einen dadurch ab, dass er nunmehr – und das an erster Stelle in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG – Beschlüsse für bestimmte Maßnahmen grundsätzlich für entbehrlich erklärt und andererseits den Spielraum der Mehrheit noch darüber hinaus erweitert.

[53] OLG München ZMR 2009, 66; LG Frankfurt/M. ZMR 2018, 62, 63.

[54] So wurde bei 222 Wohneinheiten eine Alleinentscheidungsbefugnis des Verwalters bis 2.500 EUR, bei zusätzlich erforderlicher Zustimmung des Verwaltungsbeirates bis 5.000 EUR zulässig befunden (LG München I ZMR 2018, 72, 73), teilweise wurde auch auf die Einzelbelastung der Wohnungseigentümer abgestellt und hier 55 EUR noch als zulässig angesehen (AG Pinneberg ZMR 2018, 463, 464).

2. Entbehrlichkeit einer Beschlussfassung

a) Fortführung früheren Rechtes zu beschlussfreien Befugnissen

Rz. 52

Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit des Verwalters, ohne Beschlussfassung tätig zu werden, durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ausschließlich erweitern. Deswegen verbleibt es auch ohne diesbezügliche Vorgaben in Gesetzestext und -materialien bei den Befugnissen, die dem Verwalter schon früher ohne Entscheidung der Eigentümerversammlung zukamen, bei der Entbehrlichkeit der Beschlussfassung. Der Verwalter hat also im Rahmen seiner früher in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. geregelten Tätigkeit ohne diesbezüglichen Beschluss die Liegenschaft zu begehen, Mitteilungen über Mängel des Gemeinschaftseigentums nachzugehen, im Rahmen der Finanzverwaltung Vorlagen für Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen zu erstellen und mindestens einmal im Jahr die Eigentümerversammlung einzuberufen.

b) Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen

Rz. 53

Weniger klar ersichtlich sind die Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit einer Beschlussfassung nach neuem Recht. Die ursprüngliche Formulierung im Gesetzesentwurf der Bundesregierung zu Maßnahmen, "über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist," erschien dem Rechtsausschuss zu unbestimmt.^[55] Er ersetzte sie durch die Umschreibung, wonach die beschlussfreien Maßnahmen nur "untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen" dürfen. Erheblich bestimmter ist auch dies nicht, was die Gesetzesmaterialien implizit einräumen, wenn sie ausführen, "dass eine generalisierende Einordnung in die Kategorien "untergeordnete Bedeutung" mit "nicht erheblichen Verpflichtungen" nicht möglich ist."^[56]

[55] BT-Drucks 19/22634, S. 46.

[56] BT-Drucks 19/22634, S. 47.

c) Definition der Maßnahmen, über die keine Beschlussfassung erforderlich ist

Rz. 54

Folglich definieren die Gesetzesmaterialien die...